HARRY:澳門新土地法風波 香港宜借鑑 (下)

2017-06-16
Harry
香港媒體人
   
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之前《澳門新土地法風波 香港宜借鑑 (上)》提到的澳門新土地法帶來的困局,政府有責任在合理時間內處理公共行政事宜。澳門土地批給程序其中一項為人批評之處,在於其處理土地批給為時極長兼承擔不足。 

事實上,在立法過程中,政府單純以「常識」去衡量及評估因政府犯錯而令發展商未能在批給期內完成土地利用的機會,理據未能服眾。政府嚴重低估因政府所出現土地利用拖延的機率。面對批租期為25年但發展商依舊無法完成工程,政府只以「利用期多數在2年至6年期間」推搪,政府只以「在土地切實利用原則下,應該不會再出現上述情況......但不排除具體個案在符合本地其他規定的情況下而獲得特別處理」(<<關於唐曉晴議員所提法案的審查意見>>)。可見政府認為現時處理發展商問題的效率足以追回政府所耽誤的時間的說法,亦屬純粹臆測。 

政府拖延發展規劃 浪費土地資源

第1/V/2015號報告書中,政府亦承認「在一些個案中,土地工務運輸局是有佔用土地的利用期一些時間」,到底因應每一幅土地中,土地工務運輸局所佔用的時間多久,原因為何,政府有責任清晰交代。有發展商指出,他們並非刻意囤積土地不發展,而是政府多次因發展規劃拖延審批,即使每星期追問澳門政府有關進度亦沒有回覆,令發展計劃胎死腹中。歐文龍案後的7至10年,政府在土地資源管理上完全停擺,完全沒有理會發展商任何發展要求,令他們白費7至10年於等候政府回覆,而未能對所批土地進行利用。截止2013年,有81幅土地被政府分類為其閒置原因「不能歸責於」發展商的土地,即政府或其他因素需要為該土地閒置負上主要責任。但當這些土地到期,政府卻依法收回,並沒有作出任何特別或酌情處理。在新《土地法》下,縱然不少發展商沒有犯錯,卻損失慘重。政府亦有必要修訂新《土地法》,在公平合理的情況下,補回由土地工務運輸局佔用土地利用期的時間,使發展商可享「完整25年」的批給期以發展土地。 

土地批給過程極繁複 

雖則澳門政府早已於2002年11月全面推行服務承諾計劃,但土地運輸工務局並無列明有關土地批給事宜各個程序的承諾時間,更不用說達標率。土地批給過程繁複,先由申請人提出申請,土地工務運輸局徵詢相關部門關於土地利用計劃的意見並進行技術分析,之後,由土地工務運輸局將其撰寫的報告、溢價金計算及批給合同擬本一並呈運輸工務司司長,取得司長決定後,土地工務運輸局將批給合同寄予申請人,以便其對合同條件作出回應。當申請人接受合同後,案卷交土地委員會審議及發出意見。案卷取得土地委員會的贊同意見後,運輸工務司司長發出贊同意見並建議行政長官確認土地委員會的意見。土地委員會的意見獲行政長官確認後,即準備相關批示和合同,以便在公報公佈。既然土地批給涉及多個工序亦要諮詢多個部門的意見,澳門政府更有責任協調各決策局,統一土地批給的原則,並訂立每一工序所需時間,供發展商參考。假如政府在土地批給過程中面對困難或疑點,政府有責任向公眾清楚解釋,並向發展商清晰交待,避免低效犯錯的情況持續發生,停止製造社會問題。 

法庭審案只考慮字面意思,即使確認責任在政府一方,但法庭依然只根據字面去判定收地,卻不處理法理背景,認為批給期限應優先於「不可歸責承批人的原因」,亦以此觀點判發展商敗訴,變相將每一條法例都變成惡法。廉署亦認為政府「不存在「可宣告可不宣告」的自由裁量空間,亦與逾期未完成利用土地是否可歸責於發展商無關」。這點亦令發展商無法對澳門政府的司法制度維持信心。 

法律要與時並進,遇到重大問題時更應該認真審視並撥亂反正。澳門新《土地法》從立法到執行上的混亂,不但嚴重影響澳門人的生活,而且令國際社會對於澳門回歸中國後,三權質素逐漸崩壞產生重大憂慮。負責任的政府務必在合理可行的情況下,克盡一切努力與各方尋求改善新《土地法》的辦法。 

不論是林鄭月娥新政府,還是澳門政府和經過年底選舉後的議會,都應該與各大發展商尋求共贏方案。土地是政府和社會珍貴的資源,應該有一套長遠,公平的策劃和藍圖,才能為兩地帶來好的發展機遇,創造宜人宜居的城市。 

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

 

 

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  • 未來五年,政府如何善用手上和發展商的土地儲備,增加房屋供應是關鍵。而鄰近城市澳門,政府比香港進取,前幾年推出新土地法,企圖加速收回非閒置土地,結果卻引起不少問題。

    Harry  2017-06-16