政策‧正察：解決「上車靠父幹」，房屋政策應以置業為本

文：團結香港基金研究員葉文祺 助理研究員朱泰亨

樓市持續破頂，令社會熱議「上車靠父幹」的現象。繼某新樓盤推出時，有尚未畢業的23歲同學靠母親幫助，以高達一千萬元入市，引起大眾熱烈討論後；發展商在最近推售該盤第二期項目時，更考慮提供「逆按揭」付款辦法，讓父母以自住物業作抵押，似乎參觀示範單位、排隊買新樓已成為「親子活動」之一，「子女開心，父母又放心」。

伴隨中國經濟起飛，香港經濟穩定增長，一代港人享受經濟繁榮的成果，累積了大量財富。事實上，現時香港的資產負債表相當穩健，銀行總存款數量自回歸以來上升近4.5倍（圖1），本港近三分二自住業主已全數償還其物業的按揭貸款（俗稱「供甩樓」）（圖2）。當中隱含的財富效應及潛在的槓桿所帶來的購買力，成為樓價上升的重要因素之一。在樓價高企及房屋市場長期供不應求的背景下，長遠的財富累積足以令早年已擁有資產家庭的下一代可在「鬥快買私樓比賽」中勝出。

圖1.香港銀行總存款數量

註: *截至2017年4月

資料來源:　香港金融管理局

圖2. 按借貸或按揭狀況劃分的自置居所業主

資料來源: 各年人口普查數據

細價私樓升幅跑贏整體樓市

事實上，以現時的低息環境，供樓對一個普通家庭並不算是一個沉重的負擔。但在現時金管局的樓按限制下，一個700萬的住宅單位最多只可做六成的樓按，首期需要280萬，而樓價升幅又持續遠超工資升幅，令上一代的財富水平成為現時上車一族的致勝關鍵。

這迫使有心置業而又欠缺「父幹」的一代，追求首期要求較低的上車盤。以屯門「上車三寶」之一的利寶大廈為例（表1），按最近成交價316萬元的單位計算，最多可以做九成的樓按（需符合註1所列的資格），首期需要31.6萬。假設沒有父母一輩幫忙，若夫婦／情侶二人在3、4年前開始計劃，固然仍會相當吃力，但說要達標亦絕非不可能，每月供款佔家庭入息中位數比率亦只有40.2%。同理推之，可以想像只要父母輩薄有積蓄，要資助子女「上車」實在不難（例如上述例子若有父母資助20萬，儲蓄計劃隨時可以縮短1至2年，或大幅降低每月儲蓄要求）。這亦促使細價私樓遠遠跑贏整體樓市升幅。

表1.上車盤例子: 屯門利寶大廈

資料來源: EPRC經濟地產庫資料、團結香港基金

政府房屋政策應以置業為本

需知物業是大部分家庭最重要的資產，這會帶來「富者越富」等財富不均問題，有損社會上流動力。因此，政府一方面需大量增加土地供應，長遠建立土地儲備，以應對供求變動。另一方面，政府的房屋政策應改為以置業為本，讓市民購買可負擔的公營房屋。

幸好的是，以林鄭月娥為首的新一屆政府的土地房屋政策以置業為主導，與基金會早前建議的概念一致。林太上任後提到，「港人首置上車盤」的售價不一定要與市場掛鈎，或只考慮巿民負擔能力，增加折扣率，有助市民「上車」。我們進一步建議，售價可更為科學化地與建築成本掛鈎，同樣的定價機制亦應應用於「綠置居」，甚至居屋。然而，若未能增加整體資助出售房屋數量，只是把現有的公共房屋資源重新分配，在「餅」沒有增大下，一群人分多了「餅」必會使另一群所分的減少。因此，政策成功的關鍵仍在於額外增加資助房屋供應，並鎖定補價於出售時水平，不隨樓價上升，使業主更容易補價，以改善現時居屋所面對的流轉低等問題。

惟正本清源，「補貼置業計劃」的推行至關重要。簡單而言，「補貼置業計劃」是將現有的公屋及居屋計劃合併為一，提供兩種以置業為標的居住選擇：「補貼出售」及「先租後買」。有能力置業者可購買「補貼出售」單位，未有能力置業者則可「先租後買」。一方面，單位定價於建築成本及獲政府的融資擔保，提供九成至九成半按揭，令有一定經濟能力的家庭，有能力選擇購買現有或新落成的公營房屋，滿足置業慾望，而非搶購面積細小的細價上車盤。而計劃建議優化現行補價機制，將補價金額鎖定在入住時水平，不再跟浮動的市價掛鉤，使業主能享受樓價上升帶來的資本增置。另一方面，在減少競爭下，可令細價樓回歸合理價格及減少價格波動，令享受不到公營房屋政策的買家更易入市。

 

註:

(1) 現時，對於四百萬元以下的住宅，置業人士可透過香港按揭證券有限公司下的按揭保險計劃，獲得最高八成按揭成數，而有固定收入、供款與入息比率不超過45%的首次置業人士，則可申請九成按揭，以上例子假定符合九成所需的資格。