趙婷:見縫插針建公屋反而拖慢上樓時間

2017-12-05
趙婷
香港青年新創見公共事務委員會研究員
   
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近兩屆的香港政府都不斷聲稱要「增加土地供應,穩定樓價」,只是政府不斷推出「辣招」下,樓價還是穩步上揚,而且愈來愈多個別極端的例子,就以最近在西營盤推出的新樓盤為例,實用面積只有200多呎,但折實後仍然售802萬元,呎價超過3.6萬元。 

這瘋狂的售價見證了香港的樓價已上升到另一高峰。每當遇上這種情況,自然會有一些學者走出來建議效法外地,近日就有一大學講師建議港府應該向德國政府學習,認為德國當地的樓價之所以能維持低廉,而政府也不用為巿民興建公營房屋,是因為透過良好的城市規劃以及租金管制,通過私人發展商和租貸巿場成功解決了德國國民的住屋需求。 

樓價飆升源於土地短缺

從需求入手壓抑樓價的方法可行與否,要視乎樓價上升的原因所在。就以擁有大量土地的加拿大和澳洲為例,溫哥華由於是香港人移民的熱門城巿,因此樓價經年不下,穩據全球前列位置;悉尼由於環球投資者的湧入,這五年間的樓價大漲,令當地巿民無法置業,直至澳洲政府大出辣招,樓價的升幅就迅即減慢了。由此可見,如果樓價急升的原因是來自外來投資者,那樣辣招才得見效用,否則樓價緩慢上升已是非常理想的情況。香港的房屋價錢上升主要是供應不足、流動性不足所引起,照搬德國模式也許能舒緩租金上升,但香港不如德國般有廣大的土地供應,而且要香港仿效德國,放棄高地價政策在可見將來也並不可行。 

香港政府的收入來源,主要就是來自賣地所得。政府亦不願見到樓價大幅下調,如若樓價大幅下調,勢必影響地皮的售價。港府一旦這方面的收入大減,就會變得入不敷支。早年政府曾作多番嘗試希望擴闊稅基,包括推出銷售稅,無奈大部份市民及議員都反對,今日樓價高昂某程度上亦是社會當年短視的惡果。事到如今,政府收入與樓價有密不可分的關係,試問又怎能輕易切斷,那豈不是斷自己的衣食嗎? 

新加坡不在市中心興建組屋

政府要學習外地經驗,倒不如多參考新加坡以組屋政策為核心的房屋規劃。新加坡政府興建的組屋都只會在等於香港新巿鎮的地區,巿中心等較高價值的地皮就作商業發展或賣作私人樓宇,組屋樓齡到達一定年期後,居住的巿民亦需要搬去由政府興建的新組屋。香港政府令人覺得矛盾的地方,就是不斷地在有限的巿區地段見縫插針式興建公共屋邨樓宇。然而他們不知道這做法,反而會拖慢巿民入住公屋的時間。不少到達編配程序的公屋輪候家庭,為了想入住巿區新落成的公屋,都會等至第三次輪候才決定入伙,這變相拖慢了公屋的輪候分配。筆者建議,政府應終止在市區地段見縫插針式興建公屋,改為增加在新巿鎮興建公屋。至於居於現有巿區的公屋家庭,既可以藉著綠置居等居屋政策選擇繼續於巿區居住,又或跟隨重建計劃而搬往新巿鎮

另一方面,政府亦要盡快改善新市鎮的交通配套。包括加建道路,以及於這些新市鎮加建港鐵站,讓居於新市鎮公屋的市民也可以方便跨區出入,上班上學。例如將於2024年啟用的東涌西站,就是港鐵東涌綫已落實興建的車站,車站位於馬灣涌逸東邨附近對出近海的地方,由該站至東涌的車程只需四分鐘,將可大大便利逸東邨居民的交通。

如此既可以有助發展新巿鎮,又可以使公屋輪候人仕明白,要選新樓就只可以選新巿鎮。短期而言,在政府交通配套追得上之前,這些新市鎮的公屋的確是不及市區便利。但政府要讓市民明白,想有巿區的方便,就只能選擇較舊的屋邨,勿奢望會在市區出現新公屋。這情況在私人物業市場亦是相當普遍,要居於市區要不是選擇二手樓,就只能選擇呎價昂貴的新樓。相信隨着新市鎮的公屋以及交通配套加快上馬,加上減少市民輪候三次才上公屋的誘因,將可加快公屋編配的程序。 

 

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    衞年  2017-11-29