黃洛絲：居屋與私樓脫鈎 政府應向市場發出正確訊號

近日房委會推出的新一批居屋引來全城瘋搶，4,431個居屋單位房委會收到14.6萬份申請表，暫超額認購36倍，打破2014年復售紀錄，居屋話題再引起全城討論。市民一方面關注公營房屋供應量不足的問題，另一方面也引來坊間關注居屋定價高昂的問題。 

目前居屋定價參考私樓市價，以市價七折作為居屋售價。但近年私樓價錢升得瘋狂，政府是否應跟隨，變相合理化私樓的升幅就引起社會爭議。許多市民認為應與私樓脫鈎，但也有論者擁抱市場調節的原則，認為既然居屋加價仍然供不應求，何不再加價，例如改為八折、九折？反正對申請者仍有一定吸引力，可把申請人士減少，又可增加政府收入。 

公屋戶缺購買力 難騰出原有單位 

這種看法其實在政府中也存在，以致即使樓價飛升，政府仍沿用七折訂價，但此舉其實忽視了居屋當初的設立原意。居屋原意是為收入不足以購買私人樓宇的市民，提供出租公屋以外的自置居所選擇，以及讓收入相對較高之公屋居民加快騰出公屋單位。若政府在私樓價格以升至普羅市民難以負擔下，仍然參考並訂立一個買不起私樓的市民難以負擔的價格，其實並不合理，仍居於公屋的居民不願意、也無能力負擔交出公屋換居屋後的開支，又如何能騰出公屋單位？ 

居屋申請人數屢創新高，但值得注意的是，當中絕大部份是白表申請人士，綠表只有白表申請者的大約八分一。以2017年的居屋計劃為例，推出發售的單位共2,108個，白表申請多達92,126份，綠表申請則只有12,528份。結果公佈後，綠表家庭更未用盡710個配額，最終僅有508人選購。可見居屋在「加快騰出公屋單位」的效果已大打折扣。 

諷刺的是，目前最對居屋趨之若鶩的，並不是綠表客，而是具一定經濟實力的首置上車客，甚至接近二人或以上家庭入息上限的5.7萬元。這些人士本來有能力在私人市場置業，購買四百萬以下的上車盤，但追不上樓價升幅才投身居屋市場「買平樓」。居屋定價高仍引來全民瘋搶，向市場發出錯誤訊號，對私樓價格起了參考及加固的作用，這些人士要投身私樓市場就更為困難。 

目前政府應改革居屋的定價機制。被譽為「居屋之父」的房協主席鄔滿海，近日也指出機制內的計算項目及方程式，有調整的空間，更建議房委會參考二十年前應對高樓價的策略，重推彈性折扣安排。 

可考慮開徵「暴利稅」 

政府應採納鄔滿海的建議，為居屋訂立與市場脫鈎的「合理價格」。這套合理價格指標日後在調整樓價上還可有廣泛用途，例如為私樓的銷售訂立「暴利稅」，當業主售樓時售價高出購入價超過一定比例，例如50%或以上，政府可對業主徵收重稅。政府甚至可要求高出「合理價格」過多的樓宇成交需經政府部門審批，以維持市場價格穩定，防止有發展商或地產代理「造市」。 

居屋與私樓價格脫鈎，可有效向市場發出正確訊號，政府認為私樓的升幅已並不合理，而訂立「合理價格」指標也可順利成章作為調控樓價的重要工具。習近平主席於「十九大」就提出「房子是用來住的不是用來炒」，特區政府也應緊跟國家的步伐，好好調控樓市，以減輕市民面對的樓價壓力。 

 

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