寒柏:「土地大辯論」真的有用嗎?

2018-05-09
寒柏
學研社成員
 
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筆者於上篇文章指出,土地研究專責小組所提出的18項建議,無論在舖排和分類上,都無助解決土地問題。其一、選項太多,容易使人混淆。其二、把土地選項分為「中短期」、「中長期」和「概念性」,看似有條有理,實質上不過是把最有效的「發展郊野公園」和「填海造地」排除在「短中期」之外,似乎現成可行的,就只剩下一個「發展農地」的選項了。

真理越辯越明?

有某些坊間評論認為,一次過把18個選項逐一列明,有助討論。評論認為,過往不少市民,每一次只聚焦某一個選擇,往往都是以偏蓋全,反對的聲音太多,最終無法營造共識。

例如政府一說「發展郊野公園土地」,便會有環保人士反對。甚至乎會有人指出,為何不先把哥爾夫球場收回來建屋呢?如果同一時間列舉18個選項,便可使人十分清晰。原來發展哥爾夫球場地段,最多只可興建一、兩萬個單位,又豈能與「發展郊野公園土地」相比呢?

只要把所有選項列出來,所謂的環保團體、什麼正義聯盟,甚至乎是利益持份者,便不可能「打遊擊戰」,把每一個選項逐一打倒。你反對某一選項,可能很有道理,但你總不能一次過把所有選項都反對罷?總的來說,這「土地大辯論」應該可以做到「真理越辯越明」。

評論亦指,過往社會就是一直沒有共識,所以無法落實政策,透過這次「大辯論」,便可以減少社會分歧,讓大眾明白當中的利害關係,當可營造共識,讓之後的施政更加順利。

君子可欺之以方

以上說法,可謂合情合理。可是,香港的「土地供應問題」,真是這麼難明白麼?香港土地面積有大約1,110平方公里,市區或已建設土地面積只佔約24.3%。其中,約有90%人口,竟然居住在3.7% (私人住宅和公營房屋)的土地上;換句話來說,香港雖空有1,110平方公里的地方,卻有超過630萬人,擠迫的居住在41平方公里的土地上!

說穿了,香港一直無法增加土地供應之原因,都是人為因素。其一、多年以來,香港政府已沒有填海造地。其二、一觸碰郊野公園的土地,又會為環保團體反對。其三、地產商收購農地,囤積居奇。

其實以解決香港市民住屋需求為大前提下,政府應該如何做,難道還有懸念嗎?為什麼還要「大辯論」?想深一層,任你如何討論,最終仍會有人走出來反對。你揀定三個選項,他們便會集中火力攻擊這三個方案。你說什麼,他們便反什麼。此外,他們尚可以指責你們的討論以偏蓋全、不公道或沒有代表性等等。回歸後,以這麼多年的經驗來說,筆者從來沒見過「大辯論」可解決什麼,最終只會使社會更撕裂。

越辯論、樓價越升

土地研究和「大辯論」的客觀效果,就是把問題拖延下去。小組已研究近十個月,還要到年底才能交報告,即仍要多八個月,即一共要用上十八個月的時光。就算最終有決定了,落實方案又要時間,無怪林鄭政府宣佈成立土地供應小組研究至今,樓市仍屢創新高,本地發展商還繼續賺至盤滿缽滿了。

一直以來,香港政府的問題,絕不是什麼「社會有沒有共識」,而是「議而不決、決而不行」。「增加土地供應」明明是香港政府的責任,如今竟把問題拋出來讓市民「大辯論」,更突顯了香港政府「議而不決、決而不行」的特色。

發展農地絕不容易

小組認為,「發展農地」屬「短中期」方案,似乎認為這選項比較容易。可是,如果該選項這麼方便的話,又為何多年以來,仍無法大規模落實?說穿了,手握大量農地的地產商,始終是牟利機構,需要向股東交代,又怎能真正全面配合政府呢?

以香港地產商的發展手法來說,大部份集團都會囤積居奇,逐少發展,一來「資金鏈」鬆動得多,二來又避免同一時段裡有太多供應,這才能站在最有利的位置上。以此方法發展土地,又如何可以解市民之急呢?換句話來說,地產商又怎會肯在短時間內大規模造地建屋呢?

如果政府在「短中期」內,只有「發展農地」為主要選項,不怕發展商漫天討價,要求多多嗎?就算地產商有心配合政府施政,也得要向董事局交代,我們又怎能指望私人牟利機構為市民謀福利?

此外,政府和地產商發展農地,公私合營,興建的房屋種類也會受到局限。對發展商來說,最好當然是建豪宅,或把「納米樓」也包裝成豪宅去賣。在市民來說,最理想當然是發展公屋和居屋了。教人吃驚的是,似乎香港政府至今仍沒有下定重建公屋和居屋的決心。如果政府只被地產商「牽著鼻子走」,又如何解決香港市民的住屋問題呢?

無論如何,「發展農地」也不易,怎能算是「短中期」的方案?

填海才是硬道理

既然香港其實尚有大量土地可開發,只是由於種種利益關係和人為因素而無法落實,最直接的做法,自然是「填海造地」了。只要重新填海,肯定可以「激活」諸般土地供應。說穿了,為何香港出現今日的困局,就是擁有土地資源的持份者囤積居奇,甚至乎有心人以諸般手段把明明可以用的土地都「封印」了。

只要能大規模的填海造地,投資者便不敢再囤積居奇,如果「發展郊野公園」或「發展農地」不順利,政府不如乾脆集中填海。「填海造地」需時,但總不會是十年開外才可成事的選項。盡早填海,三數年已可見成效,原本被「封印」的土地亦會迅間被「解封」。只要大量填海,越填越多,筆者估計,連環保團體的聲音也會越來越鬆散。為什麼呢?志願團體也要資本經營,如果政府決心填海,本地財閥士紳還不趕緊建屋賣樓,還有餘閒去捐錢嗎?至少,政府要擺出這個「下定決心」的姿態去解決問題,才可以把「冰山劈開」。

還要打破地產商壟斷之常態

值得一提的是,香港雖然被譽為最自由的經濟體系之一,但幾大本地發展商都形成了自然的寡頭壟斷,駸駸然形成一股巨大的勢力。所謂「強龍不壓地頭蛇」,就算大陸地產龍頭來港發展,亦要靠土地財閥做其「盲公竹」。

據行業人士透露,就算大陸發展商成功投地,也要靠本地龍頭替其「打通脈絡」。相關政府部門各自為政,且十分官僚,批核需時,要求複雜。本地法規上亦有「陷阱」是不足為外人道,要熟行的人「指點迷津」。本地承建商、材料供應商都與本地地產商關係極佳,連本地工人的數量亦有限。大陸發展商就算來港發展,也絕非易事。

除了「填海造地」和「重建居屋、公屋」之外,改革相關政府部門的流程,增加透明度,放寬引入外勞和原料供應商,鼓勵大陸發展商,甚至乎是承建商來港發展,都是急切要做的事情。把「土地供應」激活,不能靠「大辯論」,而是全仗一個有責任、有承擔和有能力的政府。

 
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    李伯達  2018-07-10