招國偉:居屋政策需要全面檢討

2018-08-06
招國偉
公屋聯會總幹事
 
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自2014年復售居屋起,居屋計劃大體沿用過去的一套,售價及負擔能力按白表申請人的入息及資產限額計算,當中參考了擴展市區及新界區一個樓齡十年的私人住宅單位價格,因此,樓價上升的同時居屋售價也水漲船高,這點亦被詬病多時。

特首林鄭月娥於今年回歸紀念日前夕,推出多項房屋新政策,當中改變了多年來的居屋定價機制,以非業主家庭入息中位數作為計算負擔能力的基礎,令居屋的售價得到大幅的回落,今期亦決定以五二折售價重啟居屋計劃申請,相信反應會相當熱烈。

筆者認為,改變定價機制只是優化整個居屋政策的開端,當中仍有不少範疇值得探討改善,令居屋計劃更貼近社會實際的需要。

改變公私營房屋比例,增加居屋單位供應

改變居屋定價機制,必然會吸引更多市民申請,需求更熾熱,增加居屋供應是關鍵。政府應把《長策》公私營房屋比例作出調整,由目前的六四調整至七三之比,增加的單位供應比例可撥作興建資助出售房屋,包括居屋、綠置居等,這個做法既可以保留原有的置業元素,以較市值為低的售價讓更多市民可負擔,同時也可以透過如居屋、綠置居,令公屋租戶騰出原有單位,再行編配,促進房屋流轉。具體出租公屋、資助出售房屋及私營房屋比例將可變為4:3:3,出租公屋的供應目標應維持不變,改變比例令居屋日後的供應量得到保證。

居屋應與私人市場分隔

早前有居屋單位錄得首宗千萬元成交的新記錄,業主透過補價後把單位流入自由市場轉售圖利,並且較買入時錄得高出數倍利潤。政府既為市民提供了置業安居的機會,但同時亦提供了置富的途徑,這點筆者絕不同意,相信普遍市民亦不會接受。居屋應該要與私人住宅市場有明顯的分割,不是說要阻止居屋單位流轉,反之應鼓勵流轉,只是要限制單位的流向,不應流入自由市場,而是在居屋第二市場流轉,保留資助房屋的功能,無必要再為熾熱的私人住宅炒賣市場再添磚添瓦。

增加居屋單位的流轉性

上屆政府引入“白居二”先導計劃,的確活化了未補價居屋市場的交易,但計劃只是創造了買家需求,但並未考慮到賣家的需要。由於現行政策,一生中每人只得一次購買資助出售房屋的機會,居屋業主售出單位後,只能夠進入私人住宅市場,由於當中涉及補價,實質取回的樓宇價值較市值的為低,因此定價稍高,以便可以有更高的負擔能力轉購私人住宅單位。政府可考慮兩項措施,以增加居屋之間的流轉誘因:第一,可容許未補價單位的業主,互相進行單位的交易;第二,可容許業主放售未補價單位後,在一段時間內購回另一所未補價的單位,否則便作放棄論。建議可大大增加業主樓換樓的誘因,讓居屋業主有更多彈性,選擇適合的居住單位面積、地區等,令房屋資源更加得以善用,也為“居二”市場自行發展創造有利條件。

調整“白居二”單身人士配額比例

於2014年,房委會恢復居屋計劃,在2015年的居屋計劃中為單身人士設立配額,家庭與單身人士的比例為9比1,照顧了白表單身人士的需要。房委會於2017年年底通過了“白居二”計劃恆常化,讓更多一般市民獲取白表資格購買未補價的資助出售房屋。目前香港私人樓價已達到“癲價”,資助出售房屋成為不少市民,更多的是青年人渴望置業的出路。“白居二”計劃是一種房屋再利用的措施,本身並無影響新居屋計劃的供應,而未補價單位包括居屋及公屋,目前約有38萬間,數量龐大,而且單位售價較市值的為低,選擇單位的售價、地點、面積也存有彈性。就以新一期的“白居二”計劃中,收到逾6萬份申請表,當中逾半申請者為單身人士,可見單身人士需求殷切,建議可調高白表單身人士配額的比例,或進一步增加“白居二”申請名額,回應青年人的置業需求。

居屋的銷售對象應以白表人士為主

政府修訂居屋定價機制,令整個房屋階梯,包括首置盤、居屋及綠置居的售價向下調整,增加中下階層上車機會。相信如樓價繼續攀升,日後居屋的白表申請情況將會更趨熾熱。居屋與綠置居的定位應要更聚焦,由於釐定負擔能力及折扣率均有不同,建議居屋新單位日後應主要、甚或全部給予合資格的白表申請者購買,而綠置居則給與公屋戶及準綠表人士購買,分開不同的置業階梯,照顧不同負擔能力的家庭需要,也避免相互競爭的情況發生。

設立居屋入息下限

未來五年,居屋平均每年供應量為5,000間,仍落後於《長策》建議的8,000間目標。定價回落,必然會吸引更多市民申請,可以預計未來居屋計劃的申請超額情況將會更多,若供應量未有配合增加的話,失望的市民將會更多。要聚焦解決市民的住屋需要,目前設有居屋申請的入息及資產上限,但卻未有設立下限;但於2013年公佈的《長遠房屋策略諮詢文件》中,長策會曾建議應為居屋的白表申請人設立下限,避免市民作出超越負擔能力的買業決定。建議應以公屋申請人的入息及資產上限,作為居屋申請資格的下限。若低於居屋下限的申請者,應透過申請公屋解決住屋需要,令公屋、居屋單位資源更有針對性。

 

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    黃詠欣  2018-10-09