政策‧正察:填海造地是「遠水」,但也能救「近火」

2018-09-06
政策‧正察
團結香港基金政策研究院
 
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團結香港基金高級研究員葉文祺、團結香港基金助理研究員唐嘉逸

筆者在以前的文章多次提出填海造地應作為長遠土地供應的主要方案。可是,坊間有不少人士指填海所需時間長,難以解決迫在眉睫的土地不足問題,所謂「遠水不能救近火」。對此,首先普羅大眾要意識到土地問題向來都不只是短期問題,而是牽涉長遠各項社會經濟房屋用地的短缺,長遠的問題當然是需要長遠的方法去解決。但這不是本文的重點,筆者希望指出填海某程度上也能解決短中期的土地房屋問題。

與發展商談判需有地在手

增加土地供應的短中期方案中,如何善用發展商手上高達一千多公頃的農地是重要考慮之一。不論是採用公私營合作還是收回土地的方法,我們都需要代入發展商的角色,研究令他們合作的誘因。試想想,若政府手上缺乏土地儲備又沒有任何未來大型發展計劃,發展商手上的農地便成為未來土地供應的主要來源,發展商與政府談判時會擁有很大的議價能力。另一方面,政府談判時就處於一個非常劣勢的狀態。發展商甚至不急於與政府合作,因為缺乏土地供應,其手上的農地在未來的價值只會變得更高。

相反,若政府落實大型填海計劃,面對未來龐大的土地供應,發展商手上的農地再不是增加土地供應的唯一方法,其議價能力也會相應減少。為了防止填海造地的土地供應到位時其手上農地變得不值錢,發展商有誘因盡快釋出手上農地。短中期的土地供應因而受惠。

大型土地項目的發展時間較長可以理解,但根據政府資料填海造地由規劃至房屋單位落成只需11年。11年時間看似很長,但其實不會比坊間一些所謂短期的土地供應方案來得長。以洪水橋新發展區為例,該區利用棕地作為主要土地供應來源,由九十年代尾規劃到2037年全面落成需要差不多四十年時間,是填海造地所需時間的四倍。事實上,若填海工程的一些前期規劃工作可以同步進行,所需時間甚至更短。

填海改變土地短缺的市場預期

多年來,政府欠缺造地決心,市場已普遍形成短中長期土地供應不足的預期。成交價會反映市場對於未來土地及房屋供應的預期,因此土地供應不足的預期會帶來土地及房屋市場持續升溫的後果。相反,政府若能透過落實填海造地的方案顯示其增加土地供應的決心,以此改變市場對於未來土地供應的預期,對於穩定土地以及房屋價格的效果將會是立竿見影。

面對現時龐大的土地短缺問題,我們必須盡快實行短中長期增加土地供應的方案。普遍市民視填海為長遠的解決方案,事實上,填海不只是「遠水」,更能救「近火」。

 

 
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  • 現在興建的是一個1700公頃的人工島,等如是新造一個新市鎮,當中既可滿足百萬市民住屋需要,又可為發展各項新興產業、為香港未來需要提供足夠的土地,這樣幾千億元就不是成本而是投資,而投資是有回報的。

    韓成科  2018-10-12