寒柏:林鄭的施政報告會如何處理土地問題?

2018-10-08
寒柏
學研社成員
 
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林鄭即將發表任內第二份施政報告,到底葫蘆裡會賣什麼藥呢?香港的問題自然很多,但主要還是集中在「處理港獨」及「土地問題」兩大項上。本文將會對「土地問題」的施政作出一些預估。

繼續靠攏地產商

林鄭上任至今,已一年有多,一直在「土地問題」上交白卷。本年六月,才弄了一個「娥六招」出來,其中最大的讓步,就是「居屋打折」,但對土地供應問題,依舊隻字不提。儘管如此,林鄭卻拿「娥六招」出來邀功,並向中央官員暗示,這六記「虛招」,竟然已惹起本港地產商不滿。林鄭上京回港後,出乎意料地宣佈在稍後的施政報告裡將會談及「填海」,似乎顯示出中央官員對原來的「土地施政」不甚滿意。至少,我們可以有理由相信,中央政府亦希望香港能重啟填海,以紓緩土地不足的壓力。

承接「土地大辯論」的套路,估計林鄭施政,仍然是繼續向地產商靠攏。當然,國內北上廣深的一線城市,大都定下了十多年之內興建150萬套樓房以上的目標 (例如,深圳是每年平均至少8萬套新房)。香港政府亦要修訂原來的土地及房屋政策,本港地產商亦要作出一定的讓步。

可是,我們暫時仍看不出香港政府會向地產商說不,亦肯定沒有魄力去啟動與大陸一線城市等齊的建屋大計,亦不見得會斗膽把「新加坡模式」引入香港。筆者估計,香港政府的施政,依然會向本港地產財閥傾斜,最多只會作出一些修正,但大前提仍是繼續保障地產商的利益。

「公私型合作模式」發展農地,公屋比重增

本港地產商早著先機,囤積農地,就是希望可以在房屋市場裡大賺。如果政府引用「收地條例」,按市價收回土地,則地產商雖不至見財化水,但白白少了一條財路,肯定會心有不甘。如果政府堅持收地,亦可能會使地產商提出訴訟,可謂兩敗俱傷。所謂合則兩利,預計香港政府勢必引入「公私型合作模式」,與地產商一起發展農地。林鄭政府亦可架床疊板的設立新小組,或檢討現行機制,向大眾交代細節,確保不會官商勾結等等。

可是,如何在本質上向地產商傾斜?其一、就是發展農地的步伐,仍牢牢掌握在地產商手上。地產商會避免一次過釋放出過多的土地及私人單位。其二、就是不排除公屋的比例會大幅增加。

所謂,魔鬼在細節裡,只要沒有興建居屋,或至少沒有放寬居屋的申請資格,就算政府多建公屋,對地產商亦不會有影響,反而對私樓市場更為有利。由於在原理上,公屋的申請人,不會是私人市場的客人。只有居屋市場才有可能與私樓市場重疊。簡單來說,公屋比例增,居屋申請條件不變,供應不多,私樓供應便會因公屋比例增而繼續保持稀缺,香港依舊可以維持高地價政策,地產商的利益便得以保障。

另一方面,政府亦可藉提倡農地多建公屋,以解除公眾對「公私型合作模式」會造成官商勾結的疑慮。只要這樣做,既可滿足到地產商的要求,又可向中央政府及市民有所交代。

「土地大辯論」後,繼續研究填海細節?

相信所有人也知道,港英政府在管治香港的百多年以來曾不停填海,香港要解決土地問題,亦只有重啟填海。此外,林鄭在六月從北京回港後即宣佈將談及填海,可見填海勢在必行,縱然香港政府想繼續向地產商傾斜,亦不可能繼續迴避這個問題。

「團結香港基金」已提出在大嶼山填海,坊間亦有不少填海選址的建議,估計林鄭甚至乎要落實某些填海計劃。此外,香港政府亦要做好「利益整合」,不只要面對中央政府及市民,還要顧及地產商的利益。那麼,林鄭又將會如何向地產財閥「交代」呢?

筆者估計,官僚體制的舊套路,自然是大玩「走流程」的玩意。其一、就是先開宗明義的贊成填海,甚至表態支持個別項目。可是,最終在那裡填、填多少,何時動工,肯定未有共識。既然諸般細節仍未有共識,則肯定要拿出來向公眾再諮詢。其二、香港的填海工序少說也要用上接近十年,是否太久呢?或許又可以有藉口檢討一下現行機制,填海的速度可以簡單一些嗎?可以快一些嗎?不妨又成立另一個小組作研究。其三、當然是在填海計劃裡,嚴控私樓及居屋的供應,只會以興建公屋為主,繼續使私樓市場保持稀缺。

總的來說,就是把一系列的填海技術細節,也拿出來與公眾討論,並在施政裡抑壓私樓及居屋的供應。如果居屋的供應被迫增加,則嚴控居屋的申請資格,以保障地產商的根本利益。無論如何,政府也會老調重彈,繼「土地大辯論」之後,再來一個「填海大思考」或「流程大檢討」;表面上是「撐填海」,實質上是繼續以研究、檢討及諮詢等手段「一拖再拖」。最後等到「拖無可拖」的情況,則會拿出一個「寥勝於無」的方案,最多只會放寬毫無價值的「公屋市場」,連「居屋市場」亦會擺出寸步不讓的姿態。

中央政府不會坐視不理

當然,筆者以上的估計,是基於假設林鄭政府只繼續向地產商傾斜。大家不必以道德角度批判香港政府的所作所為。其實,但凡政府亦要為各界做好「利益整合」的工作。如果本港地產商勢力太大,與政府或官員的利益連成一線,所謂「同氣連枝」,作出「向地產商傾斜」的決定,亦是在預期之內。

但值得一提的是,近幾年以來,政治大環境正蘊釀出巨變。中國政府向來謙退忍讓,以換取三十年的和平發展機遇。可是,近年,中國政府的施政越見積極,對外則力拒美國的貿易戰,對內則繼續收編豪強財閥。國內銀行的開發貸被「限額」,地產商更要面對着「限購」、「限售」、「限價」和「限貸」四大招,一線城市還有過百萬的長遠建屋目標,各大城市亦開始加徵房產稅。此外,互聯網金融要納入銀行的監管,網上遊戲亦要被管制,避免兒童或少年沉迷。總的來說,國內地產商被限制發展,互聯網巨頭要被納入規管,藥業要被整頓,教育板塊亦不能再淪為資本市場的炒作工具。近來,連娛樂圈的歪風也要被處理一番。中美貿易戰下,中國政府依舊對內部的整頓毫不手軟。在大局上,中國經略南海,布局東海,容和兩韓,外交及軍事上亦越見強硬,且頗見成效。簡單來說,中國政府連美國也不懼,貿易戰也是力抗倒底,對國內的財閥也不顧全其面子,難道會反而怕了香港地產財閥?

筆者認為,中央政府在國內及香港的房屋問題上之底牌,其實是發展「新加坡模式」,但穩中求變,不會一步到位。房地產商不會不知,只是不願接受這個事實而已。如果香港政府繼續「手軟腳軟」,施政繼續向地產財閥傾斜,無心解決香港的土地問題,則不排除中國政府會有所行動。至少,筆者相信,如果香港繼續因土地問題而民心不穩,中國政府絕不會坐視不理。

 

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    韓成科  2018-10-12