華德財:娥六招初見成效 心理因素影響大有助調控樓市

2018-10-09
華德財
會計從業員
 
AAA

6a.jpg

市民居住艱難問題已持續多年,樓價高企是當中主因。林鄭月娥特首上台後致力扭轉局面,今年六月推出了被稱為「娥六招」的房屋政策,不但使居屋與私樓價格脫鈎,又推出一手樓空置稅。房策推出時外界並不看好,認為無助解決房屋供應不足問題。但由六月至今的樓市發展可見,「娥六招」是樓市的一個重要轉捩點,娥六招的成效主要可分為具體措施影響及心理因素影響。

這六招新房屋政策影響廣泛,發展商的銷售策略受到掣肘,一手樓空置稅使發展商存貨成本增加,不能再自由控制落成單位出售時間;政府又規定一手樓的每次銷售要不少於總數兩成,發展商難以再推出少量單位「試水溫」調整銷售部署,此舉使發展商要透過控制供應抬高價格難度大增,促使一手樓樓價趨向回穩。

房屋政策的居屋市場部份同樣影響甚大,居屋售價將以申請人入息中位數及每月供款額計算可負擔樓價,而且不同地區的居屋售價相同,預計居屋售價可低至巿價52折。此舉使私樓樓價上升無法再拉高居屋售價,反而居屋市場將對私樓市場造成更大競爭,均有助促使樓價下跌,市民亦可望享有更能負擔的居屋。

但正如「娥六招」推出時不少評論員所言,這些措施中增加的房屋供應其實相當有限。增加供應的招數中,把市建局馬頭圍道項目作「港人首次置業」的先導項目、把九幅用地改撥私樓地為建公營房屋,以及運房局成立專責小組興建過渡房屋,並不能短期增加房屋供應,長期的成效及推行規模亦受許多當時的市場及政治因素影響。

以供應量判斷成效並不全面

過往經驗顯示政府要壓抑樓價,就要增加許多公營房屋供應,正如當年董建華政府推行與取消八萬五政策,都對私樓市場有明顯影響;但發展商的市場互動能力高,政府推出非首置人士印花稅時,就有發展商補貼買家有關稅項以吸引買家入市,故此不少樓評人單以供應量去判斷「娥六招」效用不大,實在並不全面。「娥六招」之所以能壓抑樓市上升之勢,甚至使近期趨向下跌,其實主要是因措施所構成的心理因素。

樓市相當受發展商,以至市民的心理影響。雖然樓盤新增供應仍舊供不應求,剛性需求仍強,但二手樓樓市可看出市民心理轉趨審慎觀望。十月首周的二手樓價指數按周跌0.58%,已是連跌5周,沙田第一城樓價成交呎價就下跌了近一成,可見有小業主受「娥六招」影響,擔心後市走勢不明朗,希望盡快「止賺」。其實本港雖然上調按息,但升幅輕微,未對供樓構成顯著壓力。一手樓市場就未見受明顯影響,發展商積極推盤,以致更多新盤搶佔二手市場購買力,二手交投轉趨疲弱,更多小業主擔心而「止賺」,形成二手市場樓價下跌的趨勢。

「娥六招」已成功向市場發出重要訊號,政府不會任由樓價繼續攀升,必然會繼續推出相應的措施穩定樓價。其次,政府把居屋與私樓脫鈎,改以申請者的負擔能力考慮,也為目前財力有限的置業者提供未來上車的機會,有助市場情緒穩定,毋須再「盲搶樓」。外界推測,新的施政報告房策將集中火力於增加土地供應,以及增建公營房屋,以彌補「娥六招」增加供應量不足的缺點,使本港樓市進一步健康發展。

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。
 
延伸閱讀
  • 很多人都認為發展商是需要大劈價,其實適量的減價只是其中一個過程而已,發展商要面對的不是一個很重的成本改變,是一個新的秩序,新秩序應在明年年尾前可以找到的。

    汪敦敬  2018-12-07