陳凱文:「明日大嶼」動了誰的奶酪?

2018-10-19
陳凱文
學研社成員、福山智庫研究員、全國港澳研究會會員
 
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近日,特首林鄭月娥公佈新一份施政報告,提出的「明日大嶼」計劃,從長遠解決房屋和土地供應問題。計劃首階段將在交椅洲附近建造約1 000公頃的人工島,第二階段則在喜靈洲附近建造約700公頃的人工島,當中7成為公營房屋,預料可興建26至40萬個單位,可供70至110萬人居住,創造34萬個就業職位。然而,計劃一出便遭到不少人的強烈反對,究竟是為什麼呢?

香港土地開發概況

在探討這個問題前,我們必須知道人工島計劃,究竟動了誰的奶酪。要了解動了誰的奶酪,則必須對於香港現時的土地開發概況,有一個基本的了解。根據規劃署的數字,香港現時已建設的土地,只有271.08平方公里(km²),佔全港1111km²的24.4%,當中只有77km²是住宅區。在這77km²的住宅區內,35km²是低密度的鄉郊居所,私樓只佔26km²。至於公屋和居屋,則只有16km²。

由於香港島嶼甚多,261個島嶼,總面積有309km²。最大的島嶼是大嶼山,佔147.16km²。雖說大嶼山多地,但是大嶼山本身有56.4km²是郊野公園,加上現時我們只有一條大橋通往市區,增加了開發大嶼山的困難程度。另一方面,香港有7km²的劣地、石礦場和岩岸,以及440平方公里的郊野公園。政府之前曾有人提議開發,便立即遭到環保分子的反對。

誰擁有農地和「棕地」?

剩下的土地,便是農地、魚塘及基圍,共有68平方公里。當中的部份農地現已荒廢,或已改為其他用途,如:劏車場、停車場、貨櫃場,甚至用來安放泥頭,這就是某些人口中的所謂「棕地」。正因如此,在今次人工島爭議之前,便有部份人一直主張「棕地優先」,又或者是政府動用《收回土地條例》,收回新界的一些農地。

問題回來了,「棕地」和現有的農地,是無主地嗎?不是。單是四大地產商,便擁有1.045億平方尺(ft²)的農地,恒基擁有4490萬ft²,新鴻基擁有2900萬ft²,新世界擁有1760萬ft²,長實則擁有1300萬ft²,其他的農地不少都在原居民手裡。此外,所謂「收回土地」並非不需補償的,因為根據《基本法》第105條的規定:「徵用財產的補償應相當於該財產當時的實際價值,可自由兌換,不得無故遲延支付」。

動用《收回土地條例》,誰得益?

因此,政府收地之時,便可能會出現賣方不滿賠償額過低,而要交由土地審裁處仲裁。此外,政府已訂立特惠土地補償及特惠津貼的制度,而且在政府宣佈收地之時,土地的市價也會因此而被拉高。換句話說,其實動用《收回土地條例》,收回農地或所謂棕地,誰會立即直接得益呢?肯定是現時的地主和業主。

另一方面,根據《收回土地條例》第3條的規定,政府「須收回任何土地作公共用途」,即是政府收地之後,只能用來興建公營房屋。即使過去曾有案例 (案件編號:HCMP003232/1990),政府可在推動新市鎮計劃之時,把部份收回的土地拍賣作商住用途 ,但是新市鎮計劃的用地,肯定是公營房屋佔多。換言之,動用《收回土地條例》的結果,必然是可以用作興建私樓的土地減少,私樓樓價也未必會因而下降。

填海可能使地價下跌

更重要的是,不論是「棕地優先」、動用《收回土地條例》,或者使用閑置官地,都只不過是改變現有土地的土地用途,不會增加香港現有的土地面積。唯獨是填海計劃,才會使到可建設的土地面積增加。根據經濟學的供求定律,土地供應量的增加,才有機會造成地價下跌。屆時受損的一方是誰?自然是現時的地主和業主。說穿了這層利害關係後,大家終於明白,為何「明日大嶼」計劃,會遭到強烈反對了吧?

 
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    陳承宇博士  2023-02-09