每平米月租22萬港元 羅素街見證香港零售業冷暖

2018-11-15
 
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戴德梁行發表《全球主要大街》報告,過去5年雄霸全球貴租的紐約第五大道,受到網購打擊,今年租金大跌25%至2250美元,退居第二。第一則被香港銅鑼灣羅素街取代,是繼2013年後再居首位。報告顯示,截至今年第二季度末,羅素街舖租呎價2671美元,摺合近2.1萬港元,每平米(約10.76呎)22.5萬港元,貴絕65個國家及地區中近450條的主要商業街道。

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羅素街「華麗變身」

羅素街(Russell Street)是銅鑼灣最繁忙的街道之一。羅素街於1882年通車,以時任香港庫務司羅素(James Russell)的名字命名。

1950年代至1980年代,羅素街變身為一個包羅萬有的市集,滿佈舊舖、新鮮食物的街檔和各式貨品的檔戶,也稱為「老鼠街」。

隨着時代廣場於1994年落成,政府對時代廣場臨近的羅素街各幢舊建築物進行重建計劃,將舊式街市蛻變成名店林立的街道,徹底改變了附近的面貌。2013年,羅素街超越法國巴黎香榭麗舍大街和美國第五大道,成為每月商用租金全世界最昂貴街道。

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不堪回首的2015

自2014年起,內地政府加大反腐力度、香港發生針對內地遊客的不友好行為、港元匯率持續走強、電商崛起等等原因,使內地客赴港購物的慾望不斷減少。

隨着香港整體零售行業特別是奢侈品銷售額大幅下滑,一路高歌的羅素街也開始回落。2015年,因不堪租金重負,羅素街不少店鋪要求減租或直接撤租,截至當年6月,羅素街平均租金已比上年同期累計下降40%,甚至曾經一周內多達7家店鋪減租或退租。

曾經有「鋪王」之稱的羅素街59號也慘遭退租。商鋪原先由Emperor(英皇鐘錶珠寶)連租12年,主要銷售名表及珠寶,鋪位面積約1500呎(約150平方米),租金每月近250萬港元。有報道稱,當時英皇曾以短租形式再承租半年,但月租要求減至每月70萬港元,與之前的250萬港元相比暴跌72%,最終未能談妥。

據香港特區政府統計處的報告顯示,2015年的零售業總銷貨價值下跌2.2%。當年香港整體的租金跌幅達到15%至20%,銅鑼灣跌幅則近40%,香港租金基本已回落到2011年至2012年的水平。業界人士用「零售寒冬」一詞來形容香港零售狀態,有人直指零售市道比SARS期間差很多。

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香港零售業觸底反彈

在香港零售業經歷了前幾年的「寒冬」後,受益於內地消費升級、港珠澳大橋開通等因素,今年以來再有觸底反彈的訊息。

據香港統計局發佈的數據顯示,2017年,香港零售業自2014年以來首次錄得增長,全年增長2.2%至4461億港元,而總銷貨數量的臨時估計亦上升1.9%;而截至2018年9月,與2017年同期比較,首9個月合計的零售業總銷貨價值的臨時估計上升11.1%。

在大陸遊客人數方面,據攜程發佈的《2018香港旅遊大數據報告》,2018年1-8月,內地訪港旅客達4196萬人次,同比增長10.43%。

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分析人士指,香港零售市場在過去一年出現復蘇、反彈,主要是大陸遊客人數回升所帶動,尤其在上半年間,遊客人數和零售額都出現有不俗的增長,尤其是手錶和珠寶類別,這也令奢侈品牌的經營者對市場重拾信心。

總體來看,今年上半年香港的遊客數字、鐘表及珠寶等貨品銷售額有不俗增長,令奢侈品牌對市場重拾信心,積極考慮開店或擴充。中下價貨品零售商如個人護理店、化粧品等亦積極擴充,令現時羅素街空置率跌至零,商舖租金走出谷底。而全長僅250米一條羅素街,一定程度上就如縮影一般,映射了香港零售業的黃金十年。

 

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