黃詠欣:樓換樓財務安排—過渡性貸款

2019-01-25
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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其實不少業主都希望能夠細屋換大屋,尋求更優質的居住環境,但現時想樓換樓並不容易,因為很多業主最大的資產為本身的自住物業,手頭現金可能不足以應付新物業首期,過往他們可能新物業敍做高成數按揭來解決換樓難題,但礙於近年金管局多番出招,此做法已不可行,他們現在只能先賣後買,即先出售現居,收訂後再購新物業,這樣財務上容易應付,但這樣做有可能在短時期又會無處容身,故此他們唯有將換樓計劃擱置。

近年有銀行推出「過渡性貸款」,為業主於出售現有物業及購入新物業之前,提供一筆貸款作為新物業首期。哪些人士需要申請呢﹖一般而言,若樓換樓人士原有單位之交吉日較新購入單位遲,便有需要向銀行借此類貸款作短暫之現金周轉,待原有單位成功交易後,便向銀行清還欠款。

如何計算最高貸款額呢﹖銀行有以下兩條公式去計算﹕(一)現有物業估值之60%(最高貸款額按香港金融管理局新規定的物業按揭成數 / 貸款金額上限計算)減去按揭貸款尚餘欠款﹔(二)新物業所需首期金額(一般為樓價估值40%-50%,按香港金融管理局新規定的物業按揭成數 / 貸款金額上限計算)減訂金(最少為樓價之10%),以低者為準,假設林先生現有物業市價為$800萬,於銀行按揭貸款餘額$100萬,打算購置一層較大的新物業市值為$1200萬,以公式一計算﹕$800萬x60%-$100萬=$380萬及以公式二計算﹕ ($1200 x50%)-($12,000,000 x10%)=$480萬,兩者以低者為準,故林先生可以借到$380萬過渡性貨款。

上述的「過渡性貸款」有其特別之處,現有物業之過渡性貸款和新物業的按揭貸款會同時在該銀行申請,而過渡性貸款的供款並不會計算在供款佔入息比率內,故不會影響新物業按揭之批核,另外該銀行會接受現有物業按於其他銀行之申請,在還款期內(半年)只需繳付利息(息口為P-2.5%,P為5.125%),如想先計算清楚該行亦有提供預先批核服務及計劃適用於一、二手物業,比過往類似的計劃更具彈性。不過要注意的是借貸人需確保原有單位必可成功交易,否則會有可能同一時間負擔兩物業之按揭及過渡性貸款之借貸,故短期內供款會大幅增加,並且若果過了6個月後仍未出售原有單位,就要冒被銀行Call Loan(收回貸款)的風險了。

 

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  • 以前樓價節節上升,只有有能力上車,一般銀行給予比樓價較高的按揭,變相很少會出現上不到車的現象。但是今時今日,一些樓盤出現了估價不足的問題,業主就要加倍注意自己的承擔能力。

    張景宜  2019-02-13