汪敦敬:香港仍存在靠自己的置業空間

2019-02-03
汪敦敬
祥益地產總裁
 
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國際顧問機構Demographia又再推出樓價負擔能力的調查了,結論就是香港人不吃不喝21年才可以買到樓,我認為有關統計概念是錯誤的,而錯誤的訊息被傳媒甚至公眾人物廣泛去傳播或被視為是一個標準,是一個悲劇,我想用數據去陳述我的觀點。

首先,用樓價的中位數字去描述上車置業是一個不適合的演繹!上車置業的意義是上車先決,即是說以能力上到車為首要目標,上車盤從來都不是一個Dream House的標準,過去如是,現在如是,將來也如是,有關統計用716.9萬這個樓價中位數字去表現上車,當然是產生了負面情緒,716.9萬可以買到海典軒及卓爾居,即使嘉湖山莊三房單位現在也只是5百多萬,可見有關統計數字和香港的現實有非常之大的落差。

當然,用不吃不喝來演繹除了是超乎現實之外,令傳遞的訊息更負面。而有關統計中,收入方面也用家庭的中位數字,我都覺得是不合適的,因為香港有數以百萬計的資助房屋,這些資助房屋裡面住的幾百萬人,其實都是享受了政府的資助,所以變相這個資助房屋以外的收入中位數字才可以算是一個合理的靠自己買樓的參考數字,當然,若以財技的角度去看上有關統計數字更加不現實,在現實中,有關統計是不用按揭是用現金去買樓亦不合理的,香港按揭對上車置業是可以有8成和9成的借貸的,而且在這幾年置業者都享受著超低息的,如果以購買450萬物業為例,用兩個25至34歲全職人士的入息中位數字,每月將收入儲3至5成是要4.4至6.9年才可以儲到首期和雜費,好像仍是一個漫長的時間,但是問題更加重要的就是在這儲錢期間,亦可以用樓宇的相對證劵產品,例如房產信託基金去作儲錢計劃,香港正正是有一個健全的證券市場,而過去幾年年輕人一面儲蓄一面買領展股票的話,年輕人儲錢是可以縮減到3.3至4.8年了。

當然,有關統計亦忽略了一個正確的訊息,就是解決方法。

在解決方法之前,我們先看看一些收入的數字,就是2018年第三季住戶入息數據,4萬至6萬港元收入的住戶有43萬個,6萬至8萬港元收入的住戶有21萬個,8萬港元收入或以上的住戶有28萬個。單計已經6萬元或以上的收入就已經有49萬個住戶,如果連同4至6萬的收入一起計算則有92萬個住戶,那這些家庭都可以供到約524萬或以上的樓的,我想大家明白市場是以消費者的三角形的頂端去做決定的,如果供應愈少,就等由於收入愈高的人去定接收成交了,即是說,如果想減低樓價,我們是有一個方法的,就是將供應量增加,只要愈增加得多,樓價就不需要那麼高收入的人去接手了,香港的民意本來是最有能力左右到政府去增加或者減少土地供應的,但是偏偏香港人是用力否決政府安排的供應,而不是去鞭策政府去增加到供應為止的。

我是一個小型企業的老闆,在我聘請同事裡面,7成以上都已經置業了,在他們置業來說,無神秘的,只是有恆心及有一段時間「慳啲使」,不肯行「慳啲使」這一步,樓永遠都不會自己出現在你眼前!

 

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