何啟明：精明投資 – 大灣區買樓篇

港人投資內地房產早已是常見的事，現在更隨著中央政府推行「粵港澳大灣區」政策，再加上港府宣傳及本港的土地問題，令不少港人北望神州，甚至連財政司司長陳茂波亦表示要放出澳洲物業，並趁粵港澳大灣區發展規劃綱要 (下稱「綱要」)出爐時於大灣區置業。大灣區投資房產再被看高一線，不過，筆者都想從幾方面提醒各位市民，如何在內地投資有道，做個精明投資者。

內地房產分開「住宅」和「商住」樓宇，兩者在年期、作用大為不同。由於「綱要」尚未出爐，港人現時仍受「限購」政策影響，並只能在內地購買或投資商舖、商住公寓及酒店物業，這些都是無「房產證」；惟有關商業樓宇法例尚欠完善，令部分立心不良的發展商乘機向港人推介內地商業樓宇，甚至有樓盤未經政府批准銷售便「租上租」方式引君入甕。這種「返租」協議來提高房產價格的行為，有可能牽涉到非法集資和詐騙問題，並令急於投資的港人亦因而「中伏」，損失動輒過百萬。

其實，在內地投資之前，港人必先留意內地法例，其中商業樓宇的國有土地使用年限為40年，與一般住宅物業的使用年限70年有所分別。同時，內地法例規定住宅物業在70年使用期到期後，政府需要續期；惟政府可以按照法例無償收回土商業樓宇的地權，並不予續期。

不過，若「綱要」出台後，「限購」政策放寬就意味著港人投資者或可投資「住宅」樓宇，但非代表港人投資者可以一勞永逸。事實上，放寬限購可以變成另一種玩法。

比如，發展商在商用樓宇中以「陰陽合同」圖利，這種手法亦可移形換影，套用在住宅樓宇上。例如某新樓盤限價80萬，發展商向港人收取150萬，而80萬就上報政府，70萬就當裝修費或自己「袋袋平安」。筆者早前亦收到一宗類似個案，該名事主付190萬予發展商，但有關合同卻標價112萬，而78萬就被發展商白白吞下。

所以，港人投資者為免墮入這種圈套，就應該留意有關樓盤的「指導價格」，一切都是有跡可尋。一般來說，若在內地購買住宅前，實應留意市政府有否就投資樓盤作出指導價格，因在限價情況下，有關的新樓盤就不能賣超過所訂規定價格。

筆者認為，港人在大灣區投資是持續性趨勢，畢竟整個社會氣候和格局推動整個買賣風氣；誠然，投資有危亦有機，與其在險中求財，倒不如在投資前清楚了解國內房產的遊戲規則，甚至親身視察購買物業的人流情況作估算，在投資前做足功課，這才是上上之策。

 

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