鮑渤:開徵空置稅留下的思考空間

2019-04-04
鮑渤
資深傳媒人
 
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時事短打 鮑渤

政府日前向立法會提交文件,準備開徵一手樓空置稅(Vacant Property Tax),打擊囤積房屋,稅金相當於單位應課差餉租值的兩倍。

縱觀市民的反應,大致上是基層草根尤其是無產者叫好,多產多地的「肥貓」自然不悅。政黨無分政治光譜,支持與反對或不表態皆有之。建制「兄弟」的民建聯和工聯會取態不同,便是一例。

空置稅乃構建土地房屋長效機制的一部分。在供應緊絀的情況下,對空置房屋徵收稅賦,目的是為了整合優化資源配置,對香港社會整體而言,當然是好事,理應支持。

雖然政府今次擬開徵空置稅的對象是一手樓,但關於土地房屋有太多的問題值得公眾探究,譬如空置的二手樓尤其是空置的土地,是否也應該抓緊立法徵稅?是時機未成熟嗎?還是不敢動大地產商的奶酪?如何界定空置標準以便執行課稅?香港房屋的空置率真的是像一些媒體所說的「飆升」嗎?徵收空置稅是否有效維護樓市的健康發展?還有,佔香港面積接近九成的新界有大片空置的土地,政府是否應該加快步伐,推出符合香港公眾利益最大公約數的棕地使用政策?

其實,關於開徵空置稅的討論已經很多年了,總是「雷聲大雨點小」。林鄭月娥並非首個拋出類似概念的特首,曾蔭權主政時期就已提出。梁振英在2013年就信誓旦旦,如果地產商囤積居奇,政府就會出手打擊「托價」。特區政府「議而不決,決而不果」、「一遇阻力就跪低」的施政風格,由此可見一斑。

不妨先思考如何判斷房屋是否「空置」,每個國家的做法不盡相同。例如美國通過郵政服務登記的數量,統計空置房屋;新加坡則根據每戶的用水量推算;中國則利用國家電網的數據測算,把住戶用電量每年不超過20度視為空置房。在上網與水電煤同被視為「剛需」的時代,澳大利亞運用入屋寬頻的信息,作為量度房屋是否空置的判斷標準。

香港差估署的調查方式,是向大廈管理處、業主或住客蒐集資料,或派員上門。至於調查員基於什麼情況確認單位是空置,公眾無從得知。譬如戶主視該單位為第二住所或「度假屋」,隔一段時間回家一次,應如何判斷?

類似情況如果普遍,空置率的誤差會相當大。去年中旬,團結香港基金的研究員曾經在報章撰文指出,本港有超過24萬個「空置」單位之說,相當於2015年住宅總數的9%,其實不符合實情。因為差餉物業估價署公布的數據顯示私人住宅空置率只有3.7%,兩組數字相差甚廣,難免令人猜測哪個比率更可信。

再者,空置率多高才應該促使社會關注和政府出手,也是個值得探討的問題。根據差估署的統計數字,截至去年底,2018年私人住宅空置量升至總存量的4.3%。中原地產的老闆施永青就認為,「香港住宅空置率唔高,以歷史角度講而家係嚴重偏低的,國際水平來講香港亦係好」。北京空置率是10-20%。筆者曾經到訪大陸著名「鬼城」鄂爾多斯,連CBD中心區都門庭冷落,空置率高達70%。從國際經驗來看,推出空置稅的國家,住房空置率通常在5%徘徊。

多年來,香港以蟬聯「全球最自由經濟體」為榮,有輿論擔心當局的做法會影響其聲譽。筆者對此看法不以為然。人口密集繁華的大都市徵收空置稅,已是慣常做法,加拿大的溫哥華、澳大利亞的墨爾本、法國巴黎和美國奧克蘭皆然。倫敦的Primrose Hill是英國最貴且最宜居的區域之一,投資客蜂擁而至,令空置房越來越多,當局開徵「市政稅」(Council Tax),實則是空置稅,並無影響投資者信心。香港經常作為「雙城記」參照系的新加坡,早在2011年已開徵空置稅,實施多年只聞其利,不見難於接受的弊端。

筆者認為,「唧牙膏」式的買樓手法固然可惡,但要徹底解決香港樓市供求嚴重失衡,不僅要「加辣」措施阻止湧入市場的投機者,更需增加房屋供應。當然,蓋房子首先要有地是常識,正所謂「麵粉都沒有,哪來麵包?」,大規模填海就是解決問題的途徑之一。

筆者曾經撰文指出,香港不是缺少土地,而是缺乏解決土地問題的勇氣和擔當。研究切實可行的棕地政策,正是不可再拖延或迴避的議題之一。從上世紀的80年代開始,香港的大地產商們「高瞻遠矚」,在九百多平方公里的新界密集收購囤積農地。正在「曬太陽」的農地以千公頃計,游說政府改變用途以牟利的努力也從未停止。規管和壓制任何與房地產有關的投機行為,乃特區政府的應有之義,啟動《收回土地條例》,或推動相關立法及行政舉措,宜早不宜遲。

 

 

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