《大灣區樓盤攻略》置業:銀行按揭冷知識

2019-04-09
 
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大灣區置業 ~ 銀行按揭的冷知識

一、內地銀行房貸降息?

最近關於央行宣佈定向降息的消息備受關注,隨後內地有多個城市也傳出房貸利率跟隨下調。
有朋友問:2014年買了內地物業,當時銀行按揭利率是4.9%上浮30%,如按降息政策,是否已做的按揭利息會跟隨降下來?
不一定,這視乎現時內地銀行房貸基準利率(現時為4.9%)會否再上浮或下降。

舉個例子會比較清晰:
筆者於2014年購入珠海一個住宅物業,當時在工商銀行做按揭,當時利息是基準4.9%上浮30%即是6.37釐。基準利率一日不下降,筆者供款的利息不會有變的。但如央行宣佈房貸的基準利率將會(現時4.9%)下降的話,那麼,之前已做房貸的朋友包括筆者都能受惠。
以珠海為例,現時多間銀行對首套、二套住宅貸款利率都做出了調整。首套住宅貸款利率從去年基準利率(4.9%)上浮15%,調整為【上浮5~10%】不等(這基礎根據銀行審核是否優質客戶為准而決定上浮利息的多寡)。
看看首套住宅房貸上浮15%與上浮10%的區別。
例子:2018年住宅貸款利率4.9%上浮15%即5.635釐。
若調整後,住宅貸款利率4.9%上浮10%即5.39釐。

請看附表1及附表2,附圖1及附圖2作對比累計利息及每月還款額。

附表1:(貸款利率為5.635厘,貸款30年)

房貸按揭計算

等額本金

等額本息

成交總價

130

成交總價

130

首期比例

30%

首期比例

30%

貸款金額

91

貸款金額

91

每月還款額

逐月遞減

每月還款額

固定

還款總額

168.1萬元

還款總額

189.2萬元

累計利息

77.1萬元

累計利息

98.2萬元

 

附表2:(貸款利率為5.39厘,貸款30年)

等額本金

等額本息

成交總價

130

成交總價

130

首期比例

30%

首期比例

30%

貸款金額

91

貸款金額

91

每月還款額

逐月遞減

每月還款額

固定

還款總額

164.78萬元

還款總額

183.75萬元

累計利息

73.78萬元

累計利息

92.75萬元

關於附圖1及附圖2兩種還款方式,筆者做了個簡單補充:

1. 等額本金還款方式每月還款額(本金+利息)逐月減少,需還本金每月相等,需還利息逐月減少,總利息比較少。適合有能力又計畫提前還款及用於長期自住不出售人士。

2. 等額本息還款方式每月還款額(本金+利息)固定,需還本金逐月增加,需還利息逐月減少,總利息比較多,每月還款額少於等額本金,較適合精通理財或計畫再購買物業人士。

總結:這兩種方式適合不同的需求,沒有說哪個更好,從支付的總利息來看,等額本金需還的利息較少,可以看上面附表2及附圖1附圖2進行對比。具體選擇哪種方式還房貸,最終還是要根據自己的實際情況分析後而定。

內地做房貸申請人需提供資料:(下面根據農業銀行提供)

1、有效身份證件(借款人及配偶的身份證、戶口本、婚姻狀況證明)。

2、收入證明:貸款人收入是月供款的約1.5倍(如貸款人收入不足,可提供配偶或子女或父母的收入證明)。

3、常用戶口或每月薪金入帳戶口(近6個月月結單或打簿)。

4、商品房買賣認購書及首期款發票或收據。

貸款年限:

男性18~65歲,女性18~60歲。住宅最長可以申請貸30年,商業最長可以申請貸10年。

溫馨提示:

1. 內地做房貸對於頗多市民來講, 可能是人生的首次,筆者特別強調投資前務必謹慎,仔細閱讀條款,清楚利息及月供款,還款方式等等。另外,內地不同銀行對提前還款需收取費用(內地銀行稱之為違約金)都有不同,違約金收多少應該在貸款前向銀行了解清楚,以備將來計畫提前還款之用。

2. 如果申請人是已婚人士,必須提供配偶身份證明文件及配偶本人需到辦理貸款銀行簽名。

3. 貸款利率:以基準利率4.9%計算,注意每間銀行對住宅貸與商業貸上浮的幅度有所不同。

(以上內容只供參考,實際以置業城市的銀行按揭政策及物業種類為准。)

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資料提供:奧廸國際置業執行董事李海文

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