汪敦敬:市場雖重整,幸福仍處處

2023-09-04
汪敦敬
祥益地產總裁
 
AAA

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我們的而且確面對時代的考驗,但市場並非完全一面倒向差,若只以負面的態度面對挑戰與困難,只會令掌握僅餘生機的機會也離你而去。

上星期筆者提出的「動態財富」與「靜態財富」得到了一些回響,事實上單依賴成交個案去判斷社會財富誤差率極大,當每次成交價最低之後,其實樓價都會出現回升,對!當樓價低於實際價值和靜態財富的時候,樓價就容易回升!

筆者在過去一星期去了日本的福岡,和日本的朋友討論了當地與香港的經濟,我們發覺日本這我們年輕時的繁盛國家,後來樹大招風引起了美國與4個盟友的協議被迫簽署了「廣場條約」,於是日元在10年間升了逾2倍,日本也進入了20多年的通縮年代,物價也在此期間幾乎沒升沒跌,國力也因為這次「通縮」每況愈下,直至近期即後美國時代的無限量化貨幣之下,日本比美國更積極作出量化貨幣,近年就由「通縮」進入了「滯脹」階段(經濟呆滯下高通脹)。對比下,中國尤其香港其實暫時仍然非常幸福,暫時香港的通脹是1.8%,失業率是2.8%,定期存款普遍利息也可做到逾4%,H按實際住宅按揭息口是3.625%,渣打銀行預測2023年香港GDP增長為4.3%,我們看以上因素相對上其實香港只要能夠保持到,社會將保持朝氣和活力,而國內的通脹是接近零的-0.3%,經濟增長是6.3%。

在香港,影響整體財富的租金回報、GDP、存款利息都比通脹高!樓價雖跌,但只要現在不賣出,其實是沒有損失!只要現在入市,樓價就比早兩年有所折讓,這不是天堂般的處境嗎?

城市長遠的通脹、生產力增長深遠影響每一個居民,對比一時的樓價升跌,只是一件小事。今次在日本旅行,體會有一個可以殺香港於無形的就是移民潮,福岡的街頭已算是見到較多年輕人的日本城市,遠比東京、大阪、札幌要多,但筆者見到很多商舖晚上7時左右已關門,可想而知,這個城市是沒有足夠人力資源去服務。我們要慶幸內地大量輸入優才、高才令香港人口重新增長,如果人口增長趨勢持續,這才是長遠支持樓市的重要因素!

如果現在樓價跌可以偷一個時段出來,讓年輕人容易置業,筆者作為地產從業員或投資者,我是願意付出的。

最後,一個城市的夜晚是反映到城市的活力,筆者是同意香港要重振夜市,但內容應是重振我們城市的動力、創業經濟、簡易稅制,應該將繁複的營商、不同規限拆牆鬆綁,重新找一個中間點去平衡各方利益。

 

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