朴世路:高銀集團欠債疑團

2020-07-20
朴世路
財經專欄作家
 
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高銀集團網頁圖片

高銀金融(530)最近屢屢被傳財困,最近更傳高銀金融遭追討欠債逾35億元,甚至連旗下唯一收租物業高銀金融中心被接管,盛傳是因為有投資者之前通過德銀於去年3月至4月間認購高銀票據及貸款後,留意到未達到當初貸款條件的條款,例如出租率達90%,故要求提早償還貸款,高銀金融雖然很努力籌集資金填補,例如以蝕讓價準備出售啟德地皮,但有投資者仍然要求提早償還貸款,導致其財政情況進一步受到影響。

有傳以上投資者是南豐。根據南豐集團去年年報,其資產中,其應收抵押貸款按年增加19.51億元,似乎或與貸款有關,至於由於金融資產構成複雜,未能得悉其認購要據實際的金額,但估計亦以十億元計。有傳媒指,南豐是希望通過追討欠債及貸款以奪得公司的貴重資產云云。世路覺得此說合理,因為南豐在2017年於投得啟德商業地王,金額達到246億元,面積達190萬呎,預計投資額320億,相對其對啟德地區充滿信心,如果能利用此機會成功低價併入高銀的資產,將會擴大其在啟德的王國。

何況,高銀金融資產上其實不弱。現時高銀金融手上主要的貴重資產主要有三項,除了價值約150億至165億的高銀金融中心外,尚有去年以約46億向潘蘇通收購的九龍灣宏泰道甲廈重建地盤、以及剛剛以約70億被售出,但仍然未獲股東通過的啟德地皮,三項資產估值約266億至286億元,不過合計只欠銀行110億,亦欠潘蘇通22億。其實只要願意出售其中一至兩項資產,悉數償還貸款,危機即已可解決。

問題只是現時高銀貸款利息高,況且由於兩個項目正在興建中,需要投入的資金估計以百億計,現金流出極大,加上近日香港經濟轉差,大型項目資產價格下調,導致融資出現困難,在「兩頭夾」之下,高銀金融的穩健性受到動搖,只要有金主願意支持其運作,必可轉危為安。

不過,潘蘇通沒有坐以待斃。綜合所有資料,他加按其在2017年向恆和珠寶(513)主席陳聖澤買入的深水灣道75號大宅,向交通銀行(3328)香港借款至少6億元。同時間,他上周已經向爪哇控股(251)的呂氏家族抵押7.51%股份,也同時向有多次合作的工商銀行澳門抵押了28.18%的股份,合計已把其手上一半約35.69%、估計價值超過30億股份進行抵押。加上疑是他早年存放在溢利證券的股份亦有19.48%股份,估計部份已用於融資,合計已達股本55.17%。但是有心人要使他放棄高銀金融貴重資產,只需不停打壓股價,使其股價觸發斬孖展水平,只要他無法補孖展,股價遭斬倉大跌後再吸納股份,便可以低價吞下高融金融手上的資產,何況潘蘇通私人財務上似乎也不太妙。

在前兩年,潘蘇通私人以124億購回何文田常盛街「傲玟」住宅項目60%及地鐵站上蓋項目50.1%的權益,但前者銷售不暢,僅出售400伙當中的20伙,佔全盤5%,套現只有8億元,也稱欠付工程費。後者因最近項目土地沉降超標,似乎工程也需要延誤,賣樓相信也需多一兩年時間,也多耗了工程及利息成本,連上建築成本,導致潘蘇通的資金最少積壓超過200億元,導致周轉很困難。

更加大問題的是,潘蘇通在天津的投資計劃似乎也被信達(1359)追債近15億人民幣。這個大型商住休閒項目本身是在2006年左右獲注入在松日國際(230,後易名高銀地產),預計投資額達100億美元,但由於偏離市區,加上一連串問題,銷售一直不暢,不過似乎潘蘇通「水頭充足」,加上國內資金面充裕,可以不停注資建設。但是可惜的是,地標「高銀117」在2015年幾乎平頂後似乎因資金及政府問題種種原因停工,直至2016年獲信達及旗下南洋商業銀行注資90億人民幣,加上潘蘇通投資相等金額,以180億人民幣向高銀地產收購包括「高銀117」內項目,不久潘蘇通再私有化高銀地產,重新把整個項目據為己有。

雖然其後有傳出項目會出售予孫宏斌旗下的融創(1918),但最終獲否認。不過貸款中有條件指出「高銀117」似乎要在今年完成,不過據稱去年才正式復工,但加上內部裝修的時間,到期完工計劃機會不大,況且國內經濟轉差、在家工作興起,對寫字樓需求下降的必然,似乎項目爛尾,回本遙遙無期,投入下去的資金如泥牛入海,之前幾百億也頓變死錢,也是潘蘇通需要解決的問題。

世路翻查紀錄,感覺到潘真是一個梟雄,赤手空拳打天下,由幾十年前一個一窮二白的小商人,通過不停「債冚債」,一關過一關,幾乎食盡香港及內地地產大升浪,加上量化寬鬆的影響,到握有近千億資產,和香港的一線地產商人叫板,投得多塊貴重地皮,成就已非常厲害。

近幾年,受到國內去槓桿的影響,令其國內的投資幾乎爛尾,至於香港的投資,亦或被受拖累,加上近一年社會動蕩及疫情影響,加上多次被傳財困。之後積壓了幾百億資金未能回籠,才導致多項投資告終,甚至遭到追債及接管下場,但近日國內融資環境已見鬆動,似乎未見悲觀,不過似乎要解決問題,也許潘蘇通真的需要決心壯士斷臂。

 

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