HARRY:澳門新土地法風波 香港宜借鑑 (上)

2017-06-16
Harry
香港媒體人
   
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香港和澳門近年都有不少土地發展的爭議和問題,政府覓地不易。香港政府在新界收地問題上,一些地產商善於溝通,用心發展區內設施和項目,希望做到政府,發展商和市民三贏。一些地產商則只想著利益最大化,只顧著自己發展。 

未來五年,政府如何善用手上和發展商的土地儲備,增加房屋供應是關鍵。而鄰近城市澳門,政府比香港進取,前幾年推出新土地法,企圖加速收回非閒置土地,結果卻引起不少問題。 

很多人都知道,澳門爛尾樓盤海一居事件拖了很久,最近部份「苦主」要求政府提供單位做臨時居所,引起相當大爭議,甚至香港的討論區例如高登,都有網民探討澳門土地問題。雖然兩地情況有別,但澳門政府一邊拖批文,一邊等土地到期可收回,還引起中國政府逐步吞噬整個澳門的疑雲,兼引發當地樓宇供應量少、樓價極貴的現況,亦掀起不少討論。 

法律條文欠清晰 

澳門近年推動新《土地法》,原意為了堵塞閒置地未盡發展的狀況。可惜法律條文有不少不清晰的地方,加上澳門政府被質疑以各種理由推託,令個別用地無法發展。這情景側面見證澳門三權逐漸崩壞,令人憂慮。 

新土地法立法原意合情合理。當時社會普遍認為歐文龍案反映現行土地制度容易淪為官商勾結溫床。主流意見均希望政府完善土地批給制度,尤其關注豁免公開招標被濫用及收緊行政裁量權,並要求政府應限制改變批地用途、提高公眾參與及引入公開聽證制度,以及加強打擊發展商囤地不發展的行為。 

不過,新《土地法》出台後,雖然加強了土地管理,但法律實施三年以來,仍存在不少爭議,除了官司纏身的「海一居」,還有已到二十五年期限的石排灣、南灣湖等地,以今天法例追溯舊日契約本身已極為爭議,執行上更錯漏百出。 

在法治社會,立法極為重要,法律的詞彙定義、涵蓋範圍、法理依據、社會觀感、執行細節、程序公義、甚至例外情況等均要全盤考慮。澳門目前廣泛使用的土地批給方式為有償租賃。 

根據澳門新《土地法》第44、47及48條,土地以租賃方式批給時,須先作臨時批給,並按其特徵訂定期間(不超過25年);假如發展商在所訂期間內已履行事先訂定的利用條款,且土地經確定劃界,該批給則轉為確定批給,其後可透過任何批出權利人或批出權共同擁有人向有權限機關遞交聲明而續期10年。臨時批給不可續期,亦無賦予行政長官有權利延長批給。只有在臨時批給的土地與確定批給的土地合併,且屬一併利用的情況,才可應發展商的申請,經行政長官預先許可,相關的臨時批給才可予續期。 

外界憂慮澳門立法質素崩壞 

而前司長劉仕堯承諾「未來土地到期,不會有問題」。他亦不止一次在當時立法會的第一常委會會議(主席關翠杏議員)期間多次作出保證。同時劉司長曾為平息議員的疑慮,在該會也解釋一定會作出相關的條款或法例,以保障受影響的業權人,但此保證在直至他離任就從未兌現過。這種情況令人憂慮澳門的立法質素是否逐漸崩壞。 

雖然新《土地法》希望杜絕官商勾結而不設「太平門」,但日益複雜的土地問題與社會情況,加上立法過和倉促,新《土地法》只基於官員的口頭承諾,沒有接納不同法律團體的建議,也沒有考慮新法例能否處理有爭議土地、全面保障各個持份者的權益,令新《土地法》無法因時制宜,立了法反而未能有效運用土地。筆者理解大眾對於舊《土地法》縱容官商勾結,並帶來不少屏風豪宅所帶來的社會問題,但將問題由一個極端推向另一極端同樣不負責任。行政長官的角色是要就社會上重大爭議作出仲裁,如今新《土地法》缺乏「太平門」,一旦執行上出問題亦難於撥亂反正。到底有「太平門」是否等於廢《土地法》武功?也許大家會另有看法。 

後續會談談工務運輸局和法庭審案的理據。 

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

延伸閱讀
  • 之前提到的澳門新土地法帶來的困局,政府有責任在合理時間內處理公共行政事宜。澳門土地批給程序其中一項為人批評之處,在於其處理土地批給為時極長兼承擔不足。

    Harry  2017-06-16