政策正察:強化東大嶼填海,創意想像港未來

2018-08-10
政策‧正察
團結香港基金政策研究院
 
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香港彈丸之地,市民住屋擠迫,人均面積只有 170方呎;工商業承受著高昂租金,各行各業營運成本高企,創業更是舉步艱難。寸金尺土,本港休憩用地稀缺,運動場所如球場也被充作建樓,市民舒展空間少,精神壓力大。港府無論在提升醫療、安老服務、文化事務,均見用地足襟見肘。土地所限,也制約了香港未來發展,我們如何突破?

正值土地大辯論之際,團結香港基金發表「強化東大嶼都會」計劃,喚醒港人跳出框框,想像未來。據政府於2030+提出發展東大嶼,填海造地約一千公頃,基金會認為過於保守,未能釋放足夠土地,讓香港發揮所長。本會聯同奧雅納工程及麥肯錫公司研究所得,把政府提出的「東大嶼都會」計劃強化,擴大填海造地。把位處於坪洲、交椅洲、喜靈洲和周公島之間建成大型人工島,計劃開發成二千二百公頃大規模土地,相當於一百一十個維園,或香港已發展土地總面積8%。

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(團結香港基金「強化東大嶼都會計劃研究報告」截圖) 

團結香港基金一直倡議本港設立九千公頃土地儲備,以改善港人居住及工商用地需要。這次研究顯示,香港一旦具備寬敞土地,人們可以更多想像,重塑香港未來,展現多方面新的面貎:

首先,本港現有近三十萬人輪候公屋,輪候時間愈來愈長,達 5.1年,上樓遙遙無期。接近21萬人瑟縮於 9萬多個劏房,人均居住面積中位數僅得56.5平方呎,苦不堪言。至於私樓樓價屢創新高,民怨沸騰,香港連續八年成為全球最難負擔買樓城市,家庭平均須花 19.4 年收入,不吃不喝,才可購得私樓。「強化東大嶼都會」計劃,可提供長期土地供應,由於須預留基建、工商、社區、休閒用地,建議新開闢土地的三成為住宅用途,其中七成建成公營房屋(公屋及居屋)、三成為私樓,提供25-40萬個住宅單位,容納70-110萬人口,由此改善港人的居住難題。

第二,新計劃將發展為「未來城市」作示範,地底建成行車道路,地面設單車及行人通道。區內大規模綠化,並實踐環保方案,設置綠色公共設備,具備宜居要素。

第三,現時香港居住密度全球第二高,僅次於孟加拉。市區重建局尤於油尖旺進行重建,房協轄下公屋也漸見老化,無論公屋、私樓,有32萬個達 70年樓齡建築物有待重建及安置。此外,新界棕地一旦發展,也須要土地安置原有經營者。新闢土地將提供充足安置場所,以便遷徒,並令原有土地空間減低密度,提升市民活動空間,改良居住素質。

第四,本港各行各業礙於土地不足,往往已出現追落後狀況。諸如:展覽業、物流業、創新科技、文化創意等,港人都具備優勢。當大片土地開發後,可以想像,不同行業均可利用土地資源,發揮潛能。

第五,新建議的東大嶼填海,以公路及鐵路,連接港島堅尼地城、美孚及屯門,經屯門並可通至前海。可見,東大嶼將是香港西面重要交通樞紐,為區內外居民提供往來便利。

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 (團結香港基金「強化東大嶼都會計劃研究報告」截圖)

此外,「強化東大嶼都會」計劃,關注了環保的因素,考慮到自然保育及海洋生態的影響,選址並非位於中華白海豚及江豚活躍之地。至於填海開支,約為每方呎 1300元,比政府徵收新界農地賠償(以建新發展區)每方呎1500元為低(包括對地上農作物賠償)。

有關填海工程,如順利獲各界支持,最快第十一年後便可遷入第一批住戶;這相對於現時政府要花十六年時間收地、賠償、安置才可落實發展新界東北發展區,一般人都可能高估了循收地賠償取得土地供應的效率。  由於填海所牽涉利益關係較少,又可提供大片而平坦土地,開發使用效益佳,實在是一個很有效的土地供應方式。

 

原文載於香港經濟日報

 

延伸閱讀
  • 政府拍賣土地成交價近年屢創新高,有部份人將這歸咎於政府的所謂「高地價政策」,即故意限制土地供應,以提高拍賣土地的成交價。然後,再進一步推論政府以賣地所得的龐大收入支持其大型基建,同時製造更多土地需求,並稱這個過程為「基建旋轉門」。

    政策‧正察  2018-08-09