黃詠欣:銀行上調按揭息率

2019-09-17
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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上星期三滙豐銀行再次調升按揭利率,封頂息率由P-2.65厘,上調至P-2.5厘 (P為5.125厘),實際按息增加15點子至2.625厘,適用於一手、二手及轉按。

相信是次滙豐數月間再上整按息,主因是想扭轉按揭業務利潤低甚至是虧損的局面。近年按揭客戶流動比過去快,不少客戶在罰息期過後(一般是2年)便轉按,以賺取轉按現金回贈,加上銀行同業拆息升,銀行要用高息搶存,都反映出銀行的資金成本增加,都會影響到銀行在按揭業務的利潤受壓。估計近月多家大型銀行削按揭優惠的行動,如上調按息、下調轉按現金回贈等的行動,主要是想留住按揭客戶較長的時間,不再每兩年便轉走。事實上,不單是滙豐,最近恒生銀行亦延長罰息期至3年,相信都是希望減少客戶流動。預料大型銀行由於在年初已經「爆額」,至年低可能在按揭貸款上會放慢腳步,策略由「吸客」轉向「留客」。

銀行會否繼續削優惠調升封頂位呢?由於預計美國聯儲局年內會再減息一至兩次,預計銀行加P 的機會細,唯有以上調按息的方法去改善按揭業務的利潤。不過,滙豐已經繼6月之後再次上調按息,而且今次的加幅較大,預計在年底前再上調按息的機會不大,預計實際按息會維持在2.625厘的水平。

其他銀行會否跟隨上調升封頂位或減優惠? 正如之前提及,現時銀行於按揭業務利潤甚微,現時有大型銀行先行上調按息,不排除其他銀行會陸續跟隨調整。不過,調整幅度要視乎各銀行的資金成本及是對未來樓市的看法,預計仍然會有中小型銀行為吸客而較遲才作出調整,短期內銀行間的按揭差距會較明顯,新造按息在2.375% 至2.625%之間,差距有0.15%至0.25%。至於預計何時他們會作出調整,相信要視乎各間銀行按揭業務的取態,大型銀行不少已經「到數」,調整會較快,而中小型銀行可能仍想吸納按揭客戶,可能較遲才跟隨調整。

 
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