黃詠欣:高成數按揭新計劃補充

2019-11-06
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
AAA

MORT1.jpg

筆者先補充一下金管局對於高成數按揭新計劃壓力測試的指引,對於首次置業、固定受薪及無持有其他物業人士,其供款佔入息比率不超出50%,銀行在處理其按揭貸款申請時,如未能符合銀行壓力測試要求,會因應風險因素將按揭保費上調,不過這並不代表銀行取態,因此各間銀行對於壓測的處理可能會有所不同。

新計劃實施了兩個多星期,筆者建議買家在簽訂臨時買賣合約時盡量把成交期拉長至約三個月,因為現時二手成交期最快為45天,但由於今年第四季大型銀行在按揭方面相對不積極,而中小型銀行出現了批核「塞車」的情況,另外新計劃初期最好向幾間銀行申請,因部份銀行在系統上未必能即時作出支援,加上批核準則亦有可能不同。

筆者過往曾經提到「高成數按揭」要向HKMC、QBE及AIG三間公司申請,但新計劃暫時只有HKMC及QBE接受申請,即是說批核時的彈性相對較低,如申請被拒,便可能只能做回銀行基本按揭計劃,也就是1000萬元以下只可以借60%(貸款額不超過500萬),另外不論新按保或是原有的按保計劃,均要求貸款人是首置人士兼為自住用途,若夫婦各自買入一間物業並做高成數按揭(特別是以要另一半作擔保人的買家),一定要有合理解釋為何2間物業皆為自住樓,才有機會獲批。

新計劃推出後的確帶動了二手市場成交,近日部分業主反價幅度大,甚至有一反再反的情況,買家在追價時,要注意銀行估價能否追上,要注意很多時銀行網上估價都有滯後的情況,建議買家親身致電銀行查詢,可取得更貼市的估價﹔另外如屬樓換樓人士,要注意由於其申請時有其他業權在身,故此最高按揭成數為80%,若有其他未償還按揭,則在計算供款佔入息比率及壓力測試時上限須下調。

最後,由於新按保計劃只適用於現樓,若想轉按的話,首先要留意物業是否現樓,及選用新按保計劃轉按是不能套現,加上近月銀行上調封頂息及削現金回贈,而新按保計劃的保費也較原計劃高亦涉及律師費等開支,有意用新按保計劃轉按人士要計算清楚上述各項開支後,轉按仍有「著數」才作轉按考慮。

 
 
文章只屬作者觀點,不代表本網立場。
延伸閱讀
  • 最近有媒體引述某大銀行對新按保計劃的壓力測試作出內部指引,根據這個指引的講法,其實並不是坊間所謂的「免壓力測試」,只不過是壓力測試放寬了,到底如何計算呢?

    黃詠欣  2019-11-22