丘寧:成也啟德敗也啟德的利福國際

2020-03-13
丘寧
資深傳媒工作者
 
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去年反修例風波引起的社會運動,加上今年初大爆發的新冠肺炎肆虐,零售業都是最受打擊的行業之一,近日不少零售企業紛紛公佈業績,雖然未至於虧損,但面對疫情的影響都難言樂觀,前輩教落,什麼投資大師講的都可以是騙人,只有資金是最老實。「細劉」劉鑾鴻的利福國際(1212)公布業績後,四日累跌逾9%,除了集團自2004年上市以來首次不派末期息,看來持有的啟德商業地項目所面對的財務壓力,未必比經營本業的細。

主要在銅鑼灣及尖沙咀經營SOGO百貨公司的利福,過去十幾年,可算食盡自由行概念,加上穩定的派息,吸引不少基金股東長期支持。周二公佈,去年全年撇除投資物業及金融投資公平值變動的經營溢利下跌18.2%至16.3億元。業績公佈後至周四,利福累跌9.1%。聰明的資金做決定當然有其原因,管理層預警新冠肺炎會拖累其收入、現金流量和經營利潤將較去年同期下降,更重要是,利福宣佈不派末期股息,是2004年上市以來首次,管理層解釋停派息,是鑑於當前形勢非常危急,希望保留實力應對逆境。

零售業要面對「疫境」當然理解,但利褔比其他零售面對多一個難題。筆者要講的是,集團於2016年以約74億元投得的啟德商業地,擬將項目建成雙子塔,其中一幢會發展為另一全新SOGO,而利褔在今次業績中透露,因房地產市場調整,啟德項目錄公平值虧損1.74億元。事實上,因為啟德項目,利福所面對的財務壓力亦比以前大,至去年底,利福的未償還銀行貸款約為117億元(按年增5億元)及應付債券約70億元(按年增約24億元)。

評級機構惠譽早前將老牌地產公司南豐的長期發行人違約評級,由BBB調降至BBB-,就是因為預期南豐的啟德商業項目未來兩年支出會逐步增加,2021至2023年度會造成60億至70億元的資金流出。本來,利福當年投得地皮的呎價僅6733元,實在超值,這項目亦成為近年投資界看好利褔的其中一個原因。然而,劇情跟不上變化,去年在中美貿易戰與社運挾擊下,啟德的商業地拍賣已不只流標一次,啟德要發展成為‪九龍東核心商業區的大計恐怕未必如「劇本」所寫的順利。‬

‪皆因‬政府早前公布新一年度的賣地計劃,當中包括中環新海濱地王,市場已預期此地必是未來新中環的地標,而發展局局長黃偉綸亦坦白透露,已經把包括前述兩幅地皮在內的3幅啟德跑道區商業及酒店地,從賣地表中剔除,將研究是否適合改為發展住宅用途。老實說,以目前的環境,投中環地確是較買啟德地靠譜,況且九龍東已有觀塘這個商業區,啟德的核心商業區發展藍圖將會如何?你懂的。

 

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  • 農曆新年前,財困傳聞不斷的海航集團,向四叔李兆基的恒地(012)出售啟德新發展區兩幅住宅地皮,成功套現約160億元,應該有助紓緩資金壓力問題,市場開始有聲音指,港資地產商似陸續取回香港地產市場的主導位置,但筆者認為此定調言之尚早,但相信此交易應獲中央祝褔,恒地狗年運程應該不錯。

    丘寧  2018-02-22