江啟安:疫情下減租不減租?

2020-04-21
江啟安
晉達地產創辦人
 
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受到疫情影響,香港經濟持續下滑,零售疲弱,商家苦不堪言,社會上有不少聲音要求業主減租幫忙減輕商家負擔。身為一間微型地產代理老闆,我當然明白在經濟不景氣下租戶的慘況;但作為一位地產代理,也見識到不少租戶趁機獅子開大口,要求減租一半,甚至免租的不妥行為。

面對社會運動及疫情衝擊,本港經濟的確經歷了翻天覆地的改變,特別是以旅遊、餐飲和零售業市道最為低迷。如果你是業主,而你的租戶向來準時交租、合作愉快,人心肉做,有能力當然希望與他共渡時艱;在商言商,亦不會想趕走租戶,丟空物業。然而,很多業主本身不如大家想像中「大把錢」,他們的收入同樣正受到疫情影響,手上的舖位或單位可能仍需要供款,或是需要靠租金收入生活。再者,長貧難顧,如果長期大幅下調租金,銀行很可能會重新為物業估值,令估價下跌;大幅減租後,短期內租金亦很難回復本來價錢,受到以上種種所限,令不少業主亦在想減不想減之間徘徊。

其實減租不減租以外,還有其他處理方法,例如「租金回贈」。在這段時間,我建議業主可視乎租戶情況、雙方交情、自己能力,封大利是給租戶協助對方渡過難關。或許有人會問,那何不直接寬減租金呢?「租金回贈」的前提是租戶「先交租」,業主「後回贈」同時繼續繳交差餉地租,此安排不但能將資源集中協助真正有需要的租戶、鼓勵租戶業主間維持良好關係,亦能捍衛合約精神及市場競爭,同時不影響物業估值。

老實說,不是所有租戶都受疫情影響致經營困難,例如以市民必需品作主導的零售生意如超級市場、凍肉鋪、家品店等,相信影響有限;疫市擴張的例子也所在多有。在此市道下,大家都想盡方法開源節流,我當然能理解租戶們想縮減租務上的支出,但事實上,不是所有租戶都真的需要被幫助。有能力的租戶,不如趁這段時間提出預繳租金,用現金利誘業主,換取更大租金折扣,同樣有效達到「節流」效果。

在這段困難的日子,我想在這裡送上一個真人真事,與大家共勉!近日一位在深水埗有個住宅單位收租的退休伯伯,在言談間聽到租戶講起,租戶被公司逼放無薪假,收入大減。雖然租戶從未提出減租要求,不過伯伯在收到租金,就封了一封相等於半個月租金大利是的給租戶,希望給他一點心意。

我相信香港人,相信獅子山精神,大家互相幫助,很快可以走出困境。

 

晉達地產創辦人

江啟安

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