林家茵:丁權案大局已定,如何作為解決住屋問題契機?

2021-02-02
林家茵
地產代理
 
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丁權問題纏繞香港多年,高等法院上訴庭早前推翻原訟庭判決,裁定政府與鄉議局勝訴,即以私人協約、換地形式以及申請免費建屋牌照三種方式興建丁屋都合憲。

丁屋政策一直備受爭議,實情丁地不足導致不少原居民擁有丁權卻「得物無所用」,只能苦苦輪候興建丁屋的機會。目前新界鄉紳以及原居民,普遍贊成把三層高的丁屋,以提高地積比方式變成丁屋大廈,釋放丁地的潛力,亦可解決原居民無地建屋的問題,盡快解凍早前已積壓的丁屋申請。

另一方面,不少發展商看準原居民男丁「有權無地」的問題,而合作取其丁權建屋發展。由於「套丁」過程中可能涉及作出虛假聲明,且違背建屋自用的原則,有機會涉及刑責。過往就有法庭曾裁定沙田原居民與地產發展商合謀「套丁」牟利,屬於串謀詐騙。但除非政府廢除丁權,否則「有權無地」的問題只會越來越嚴重;而政府的官僚作風,亦令整個丁屋申請程序漫長,只會繼續浪費了新界廣大土地的發展潛力,結果造成原居民、政府、普羅市民和發展商的多輸局面。

2012年特首選舉,當時其中一位候選人、前政務司司長唐英年,就吸納了鄉議局的意見,提出「丁屋大廈」的構想。做法就是將現時限制三層高,每層不多於700呎的丁屋,改為不多於九層高的丁屋大廈,換言之將地積比幅三層提高三倍至九層。好處當然是善用土地,將原來只建三層的超低密度丁屋,增加三倍使用量,既可將丁屋申請加快,亦都可以將土地集中運用,不用因為村界問題限制了丁屋的發展。

要發展更具規模的多層「丁屋大廈」,可參考內地城市如深圳的城中村改造計劃框架。深圳城中村分佈市內各區,由從前不少鄉村改劃為城市大廈,漸成「城中村」,據估計有近1900條城中村,佔深圳市面積百分之七,建築樓面面積更達2.2億平方米的規模。深圳市政府讓舊村村民自組發展公司,牽頭重建發展;又將整片舊村所在的土地作較高密度設計規劃,比如崗廈村的地積比達9.8倍,住宅、商業分別佔34%及33%,其餘包括公共配套設施。

深圳南山區白石洲就是深圳近年開展的「城中村」大型發展項目,於2014年7月獲批准列入城市更新單元計劃,2019年正式拆遷。重建後的白石洲將成為商業和居住綜合體,學校、護老中心、保障房等涉及公共利益的設施將獲優先安排。

香港可將「城中村」概念引進,此舉相信可有助活化新界鄉村附近地區的發展。可以想像如現時預留900多公頃鄉村式發展用地,改為丁屋大廈,將部分重新配歸於興建私營或資助公營房屋上,無須增加開發土地資源的時間,又可加快公私營房屋的供應;又或者可以將部分丁屋大廈單位,改向非原居民出租或出售,改善現時香港普羅市民面對的居住問題,亦改善了因丁權爭議引發的「城鄉矛盾」。

 

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