曹德明:拆解估價不足全攻略

2021-08-30
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
 
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上回提及今年本港樓市價量齊升,但個別高價接貨買家在申請按揭時,或會遇上銀行估價或跟不上樓價升幅,即出現「估價不足」的問題,從而影響買家(尤其以高成數承造按揭)整個置業計劃。今回筆者將繼續探討估價不足的解決方法。

估價的考慮因素眾多,而每間銀行的準則以及選用之估價行亦有所不同,最後計算出的估值亦有所偏差,因此買家要多作比較,從而得到最理想的估價。而現時亦有不少途徑查詢估價,選用合適的途徑查詢估價可讓買家有較準確的預算:
向銀行職員查詢,此做法可得到最準確的資訊,但同時向多間銀行查詢十分花時,銀行亦未必能即時回覆;
使用網上估價服務,此做法可安在家中即時查閱估價資訊,但網上估價僅供參考之用,而且搜尋範圍較窄,一般適用於搜尋大型屋苑,但不包括小型單棟樓、村屋、唐樓、豪宅(獨立屋)以及非住宅物業等;

委託測量師行派專員上門評估,選用此做法的買家大多為購買成交較疏落的物業,但聘請測量師需要自付費用;
尋找按揭中介查詢,現時按揭中介可協助尋找多間銀行的估價,節省時間之餘而且費用全免,一般樓盤可於即日或翌日便有回覆。

近期部份賣家叫價進取,令市場偶有出現估價不足的情況。買家如遇上心水單位,不妨:一)主動出擊,大膽還價,業主議價空間或會增加,從而爭取貼近銀行的估價;二)預留足夠資金以應付首期差額。

此外,銀行審批按揭時會根據物業的類型及質素作出評估,如購買村屋或唐樓等質素較為參差的單位,建議申請按揭前先進行查冊,查看單位會否出現樓契或建築上的問題,以免銀行派員上門進行估價時,發現相關問題並影響估價。

銀行估價因應市場因素或市況作出調整,事前宜做足準備及資料搜集,除了多找幾間銀行作比較並找出理想的估價,同時嘗試與賣家還價,爭取貼近市場的價格。買家事前亦可安排物業查冊,及早知道物業有否任何潛在的問題,避免影響估價。最後作出充分資金準備,以策萬全。
 

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