團結香港基金:公營房屋供應將持續不能達標 港人越住越細

2022-05-31
 
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團結香港基金發表研究報告,預測未來的公私營房屋供應。基金會高級副總裁兼公共政策研究院長黃元山表示,現時公營房屋的落成量出現「頭輕尾重」,可謂「舊債未清,新債又起」,甚至可說是「起少了14條彩虹邨」。基金會又指,本港新落成私人住宅單位平均面積預期下降,關注港人居住質素。
 
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在公營房屋方面落成量方面,土地及房屋研究主管葉文祺表示未來十年期的落成量將持續不能達標,繼續出現「頭輕尾重」的情況,因此公營房屋落成量的達標關鍵,就先要打破項目不停延誤的循環。葉文祺解釋,雖然2021/22的公營房屋落成量超標,但當中17100個單位為延誤的單位;而在未來5年, 平均每年有21000多個單位落成,仍比政府的長策目標少近3成。而基金會亦相信,公營房屋供應「頭輕尾重」的情況,「尾重」亦比較難出現,擔心供應追不上龐大需求。
 
至於私樓落成量方面,葉文祺預計短期(未來5年)的落成量合理,而中期(未來6至10年)就會下跌。他解釋,2021年待批預售樓花單位數量大升,以及上蓋工程動工量有所反彈,代表短期落成量將維持高企。
 
不過私樓落成量在未來6至10年就將面對更多不明朗因素,因為現有熟地儲地已用盡,缺乏土地發展,「鐵路盤」未來5年同樣會減少。他指,2027年起土地發展數量才回升,建議要加快新發展區發展,避免土地供應斷層出現。
 
應大力拆牆鬆綁精簡程序等解決房屋問題
 
葉文祺表示,在最差情況下,2027至2031年年均私樓落成量只得1.04萬個單位。他指,空置稅等短期措施,未必能根本性提升落成量,應大力拆牆鬆綁、精簡程序及基建先行,以解決房屋問題。他認為應加快新發展區及土地供應措施,提升落成量,包括提前新發展區的土地收回及清理,以及容許發展商提早開展換地程序。單是洪水橋、古洞北及粉嶺北已可提供20多萬個單位,當中6萬多個屬私營單位。
 
對於中期供應斷層會否導致樓價上升,葉文祺說很難評論樓價升跌,除了供應,樓價亦受息口、資金流動及需求等一籃子因素影響。至於新政府提出公屋提前1年上樓計劃,葉文祺說,能否做到或做到多少,要知道有關計劃實際做法才可評論。
 
料納米單位落成量預期持續增加
 
基金會又關注港人居住質素問題。基金會發現新落成私人住宅單位平均面積預期下降,納米單位落成量預期持續增加,而情況更會在2024至2025年加劇。基金會指,納米單位集中於九龍,新界的納米單位供應亦都增加。而居屋項目中的最低單位面積亦拾級而下,憂慮港人「越住越細」。
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