曹德明︰銀行推首兩年定按 加息期具吸引力

2022-10-07
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
 
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某大型銀行繼8月份推出「首年定息按揭計劃」,上月尾再宣布加碼推出「首兩年定息按揭計劃」(首兩年定按),即首兩年息率固定為2.75厘,其後息率以H加1.3厘計算。

在加息周期下,現時絕大部份銀行已先後上調最優惠利率(P)0.125厘,市面上普遍新造H按計劃的封頂息率及P按實際按息早已升至2.875厘,比首兩年定按高出八分一厘。一個月銀行同業拆息(HIBOR)已連續多日升至2.5厘以上水平,相信H按實際按息將會一段時間維持封頂水平,如銀行年內追加息(P),H按及P按的實際按息將會進一步上調,業主供款開支將會跟隨提升。相比之下,首兩年定按會更具吸引力,買家除可於加息周期其間慳取更多利息開支,亦可鎖定指定年期的息率,減低利率波動的風險,或能吸引新造按揭客戶選用,定按選用比例或有上升空間。

另一方面,香港按揭證券有限公司(按證公司)亦公佈10月期間的定息按揭申請,10年期、15年期及20年期的年利率將調整至4%、4.15厘及4.3厘,較9月份的年利率各上調半厘,並為今年第7度上調利率。

以500萬貸款額,年期為25年為例,若以按證公司10月份定按計劃的利率計算,10年期、15年期及20年期的每月供款分別為$26,392、$26,808及$27,227,較9月份的定按計劃,每月供款分別增加$1,361(5.4%)、$1,373(5.4%)及$1,384(5.4%)。若與首兩年定按比較,10年期、15年期及20年期的首2年每月供款分別增加$3,386(14.7%)、$3,802(16.5%)及$4,421(18.3%)。

為何按證公司定按計劃息率愈見保守?筆者認為美聯儲年內將繼續加息,現時拆息高企的情況下,本港銀行年尾亦可能再調升P,甚至或早於下次議息會議前再次加息。按證公司因應市場環境及資金成本壓力及風險增加等情況下,而上調定按計劃的年利率,此舉亦屬正常舉動。惟與首兩年定按比較,其按息稍高,但申請人毋須符合壓力測試要求,門檻相對較低,因此仍會吸引部分人士如早前選用發展商按揭並考慮轉按至傳統銀行選用。

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