丘寧：發展商買地與小市民買樓同樣要三思

 
今時今日，莫說小市民買樓前要想清楚，就連經驗豐富的發展商投地起樓都不能輕舉妄動，否則恨錯難返。華懋集團旗下觀塘安達臣道安峯於上月取消預售樓花，有指華懋因該盤滯銷而主動要求取消，並擬將項目收回轉型為「安老社區」，若果屬實，華懋這幅2018年斥31.1億元購入的地皮連建築費的投資將不知何年何日才能回本。
安峯銷情如何不濟？項目2021年初推售，但僅售出3伙，而且全都於今年1月撻訂離場。華懋選擇於疫情期間開售，不大賣可以理解，但只賣出3伙，相信不能全部入疫情的數。故事要由2017年說起，當年政府計劃將前身為安達臣道石礦場的安達臣道發展區分割為11幅地皮，其中一幅興建公營房屋、10幅建私樓，若按照單位數量計算，公、私營住宅比例約2：8之比。

眼見當時樓市暢旺，華懋於2018年1月以逾31.12億元奪得發展區第一塊土地，每方呎樓面地價約1.2萬元。殊不知，時任特首林鄭月娥於同年年中月推出俗稱「娥六招」的6項房屋政策新措施，當中將公私營房屋供應比例提高，而安達臣道發展區餘下9幅私樓地，有8幅即時被改作公營房屋用途，該區的公、私營住宅比例由原來的2：8之比，變為9:1之比，整個安達臣道發展區的定位已由當初的中產區降格成平民區，地皮價值亦大不如前，餘下的另一幅私樓地於2020年被長實（1113）以逾49.5億元投得，呎價4546元，較華懋低逾62%！

既然「頭已洗濕」，華懋只好盡地一鋪，2021年以「蝕本價」、平均呎價約2萬元推售首批68伙樓花，結果只售出3伙。據報華懋擬將項目收回轉型為「安老社區」，相信難以於短期內套現，加上目前的利息成本較兩年前大大增加，華懋齋畀息都相當頭痛。

今次事件令筆者聯想到啟德發展區，當年政府將啟德發展區定位商業中心，除了住宅，還有體育城、地下街、單軌鐵路等配套，後來單軌鐵路起不成，大大影響該區的交通能力，結果九大發展商罕有結成聯盟自救。今年初政府宣布在區內興建簡約公屋，市場憂慮附近私樓價格，除了已置業的業主受到影響，在區內持有尚未開賣樓盤的發展商更頭痕，因為他們於區內的土地，大部分都是於早幾年以高價投得，簡約公屋肯定影響他們的定價。

政府想增加公營房屋的供應無可厚非，但發展商不是開善堂，他們願意花幾十億甚至幾百億投地起樓，往往都會基於政府政策及方向去作決定，若果政府輕易改變，發展商還會願意高價投地嗎？若說近半年流標地老是常出現只因為發展商看淡後市，未免太過簡單。

 

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