《專題‧地從何來(五)》填海?棕地?舊區重建?覓地方法優缺點大比併

2017-05-29
   
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(1)填海 

填海一直與香港發展密不可分,更為發展新市鎮提供必要土地。六個大型新市鎮,包括將軍澳、東涌、大埔、屯門、荃灣、沙田都有大比例土地來自填海,其中將軍澳更有七成人口住於填海地上。不過,政府自90年代中開始再無任何大型填海計劃,2000年起再無新市鎮落成,變相造成今日供應短缺、樓價高企結果。 

優點:填海所得或上一代新市鎮開闢而來的土地,其地盤面積普遍較大,平均為16萬平方呎以上;相反,經改劃而來的地皮規模則明顯較小,平均地盤面積只有約5萬平方呎。面積大地盤可作更完善規劃,例如作大型的商住混合發展,及/或加入較充足的交通配套。另外,不需牽涉收地賠償問題。 

缺點:填海發展一般需時近十年。破壞天然海岸線,衍生環保及生態保育問題。 

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(大公報資料圖片)

(2)收回棕地 

在香港,棕地泛指新界已荒廢農地或鄉郊土地,被改作諸如倉儲、回收場或其他與環境不協調的用途。 

優點:由於棕地屬於已被破壞的土地,保育爭議較小;有經濟活動存在的棕地,道路、交通、水電、渠務等基建已初步成形,減省發展時間;棕地雖然也有地主,但不少土地多年無法有效發展,地主的資產變相被凍結,出售套現的意欲較高,政府談判應相對較容易。 

缺點:絕大部分棕地屬私人擁有,開發過程必然涉及收地、拆遷、安置、補償等問題,處理時間和成本較高。例如,預計今年中落成的屯門欣田邨,從收地到項目完成,最終發展時間長達10年。另外,不少棕地用作露天貯物、貨櫃場、廢物回收、停車場等用途,若然收回發展,亦要考慮對相關行業影響,是否要另覓地點安置。 

(3)見縫插針 

現屆政府常被批「盲搶地」,包括將多幅綠化地帶、休憩用地及政府/社團用地(GIC)改劃為住宅用途。例如,將僅得0.12公頃大的北角電照街遊樂場,改建單幢式住宅居屋,項目月前已獲城規會通過。另外,政府近年亦積極在現有屋邨內加建「單幢式公屋」,如油麗邨信麗樓,將於2018年落成。 

優點:市區用地較珍貴,重新發展,可釋放土地價值。毋須大型規劃、選址,可減省發展時間,解決燃眉之急。 

缺點:地皮較小、可建樓面面積有限。如涉及放寬建築物高度限制,或改變土地的用途,要向城規會提交申請及審批。地區人士及周邊居民或擔心影響空氣流通、阻擋景觀「不見天日」,而大力反對甚至提司法覆核。這些因素都有機會拖長發展過程。 

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(大公報資料圖片)

(4)舊區重建 

本港部分地區發展已久,例如土瓜灣有多棟樓齡超過50年的舊樓,土瓜灣五街、十三街、啟明街、環字八街等都是為人熟悉的舊區,日久失修令舊樓變「危樓」,出現鋼筋外露、外牆剝落等現象。 

優點:令舊區得以重新規劃,地盡其用。減少危樓數目,改善居民生活質素。  

缺點:居民補償、安置問題未必容易談妥,成本亦高昂。按慣例,市區重建局申請強收業權,收購率一般要先達八成或以上。另外,重建耗時,按照政府說法,市建局的一般中小型項目從啟動、收購、收地、招標、興建以至落成,大約需要6至8年時間。較大型項目,如觀塘市中心發展計劃,更需要超過10年時間。 

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(大公報資料圖片)

(5)郊野公園邊陲 

香港總共土地面積約11萬公頃,當中四成即逾44000公頃為郊野公園用地。有意見認為現存的郊野公園條例乃40年前的產物,實有檢討必要。不過,發展郊野公園甚具爭議,特首梁振英在最後一份施政報告提到,應思考以小量生態價值不高、位於郊野公園邊陲地帶的土地建屋,亦引來極大反響。 

優點:本港不少郊野公園鄰近都市,毋須投放大量資源建設基建。不涉私人業權,節省收地賠償過程。 

缺點:對生態物種造成一定影響,環保團體大力反對。削減郊野公園吸收碳排放,減低熱島效應的功用。減少大眾郊遊及休憩空間。 

 

 

延伸閱讀
  • 樓價居高不下,根本原因在於土地房屋短缺,坊間有意見歸咎於新移民政策,認為應取消或收緊每日150名持單程證內地人來港的配額,或回收單程證的審批權(現時審批權在內地),甚至將之稱為「源頭減人」。究竟從控制人口增長途徑,減低房屋需求,又是否比起拓地增加供應更可取呢?

    2017-05-29