《專題‧地從何來(三)》想告別蝸居「住大啲」 香港欠幾多土地?

2017-05-29
   
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新盤「劏房化」是近年樓價癲升催生的不健康現象,最近港島區一個面積不夠200呎的開放式單位,都要賣到逾470萬,你真係買得落手?智庫團結香港基金預測,未來四年(2017至2020年)的每年平均私樓落成量達20200伙,較之前十年高出85%,但總樓面面積升幅僅50%,意味短期內平均單位只會愈趨細小。不過,既然癥結在於土地短缺,我們是否應盡快做好長遠規劃,不要讓「愈住愈細」問題繼續「代代相傳」下去?那麼,我們要多幾多土地? 

政府:4800公頃 

根據政府《香港2030+》規劃估算,未來30年的預計總房屋單位需求約為100萬個,又指約30萬個單位需要重建。 

報告提到,本港長遠需要4,800公頃土地發展,扣除現時已落實發展的3,600公頃,尚欠1,200公頃用地,包括300公頃經濟用地、200公頃房屋用地、700公頃屬於休憩及社區用地。 

團結香港基金:9000公頃 

不過,團結香港基金最新一份研究報告,認為政府低估未來土地房屋需求。報告推算,未來30年總房屋單位需求126萬個,即比政府估算多26萬個。 

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為何數字相差兩成有多?首先,報告認為當局未充份估算,樓宇老化及重建需求。根據基金會整合數據,2016年,全港只有約9%單位所在樓宇超過50年樓齡,但到2046年估計將急增至47%,即近150萬個單位(假設未來30年都沒有拆卸樓宇)。報告推算未來30年需要重建的公私營單位超過60萬個,因而需要足夠單位給受影響住戶「換樓」。 

另外,報告又認為港人應該「住大啲」提升生活質素。現時人均居住面積僅170平方呎,若要提升到270呎即與新加坡相若,參考政府分析報告的平均地積比率3.6倍,需近3000公頃住宅用地才足夠建造126萬個單位。 

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計同其他社區配套,包括交通、工作、醫療等,香港未來30年總共需要逾9000公頃土地,約等於三個沙田新市鎮,面積比政府估算多近一倍。即使不計政府已落實、規劃及正在諮詢中的項目(東大嶼都會及新界北新發展區),尚欠4000公頃土地供應。 

其他團體意見 

不少團體都有就《香港2030+》提出意見,但大多認同增加建屋量,未有確實建議未來應預留幾多土地發展。民建聯提出現時香港公私營人均居住面積僅為 13 平方米及 20 平方米,相比任何一個亞洲區內的主要城市都要低。認為任何適用於本港的「宜居」定義,也不能缺乏提升人均居住面積的元素,故在未來的規劃上,有必要為提升人均居住面積預留足夠的土地。 

亦有環保團體認為無需大幅造地。世界自然基金會指出,按統計處推算,住戶數目將於未來35年增加48萬戶左右。不過根據發展局提供資料,未來二十年或以後已有共逾50萬個單位落成,加上未來香港總人口在2043年開始下降,而新界北發展及其他政府長遠計劃還會提供額外單位,樓宇供應已能應付住戶數目增長。 

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不同團體對土地需求不同,主因是對居住面積及單位數量的不同評估。政府估算,未來每年約要有33,000個單位,團結香港基金就認為約需要42,000個,世界自然基金會則認為約13,700個單位就夠。 

大家可以自行評估,你想自己,或我們的下一代住幾大?要否不斷追逐樓價?要否增加土地?又願意為增加土地犧牲幾多? 

至於社會上有人提出房屋供應不足,應控制人口增長,我們下一篇文章會與大家探討一下。 

 

 

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