梁宏福:如何解決房屋短缺

2017-03-07
梁宏福
《華爾街日報》前記者,資深媒體評論員
 
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政府應採短期措施助劏房戶改善生活。(新華社資料圖片)

正如老話所說:小心你所期待的,以免成真。 

很多香港人最期待的事就是樓價下跌,令他們能買得起樓。 因此,政府遂將「可負擔房屋」視為優先政策。 

不過,政府增加土地供應的措施,雖的確產生了可觀效果,但卻未能阻止住屋成本上漲。 上周鴨脷洲一塊臨海地皮以破紀錄價成交,該地因港鐵南港島線開通而變得搶手。 

發展商之所以甘冒風險以創紀錄價格投下土地,正如一位大發展商所說,是因為他們相信香港住屋需求是「沒有彈性」的。 對住屋的需求,反過來又被地產價格高企的預期所抬升,令很多潛在置業者深信,現在不買必將悔之莫及。 

對很多香港人來說,買樓不僅是遮風避雨,更是應對通脹和其他風險的最安全資產儲備。 很多家庭為了償還每月按揭供款,寧願減少其他家庭開支。 研究顯示,一般打工仔家庭每月平均將50%家庭收入用於償還按揭。 

無疑,地產和金融是香港經濟的兩大支柱。 金融領域是否健康和地產市場息息相關,因為地產是目前銀行對企業和個人放貸最常見的抵押物。 此外,很多本地銀行的主要收入也來自於地產開發信貸和抵押貸款。 

毫無疑問,香港樓價已躋身全球最高行列,超過倫敦、紐約和東京,即便對中產階級來說,香港樓價也變得越來越「無力負擔」。 但問題在於,多大的跌幅才能令樓價變得「可負擔」? 

一個更切題的問題是,樓價在歷史上何時曾被視為「可負擔」? 對經歷過1997年亞洲金融危機引發的地產崩盤者來說,答案顯而易見。 當年在6個月時間內,平均樓價較危機前高點暴跌60%。 

資產價值的快速蒸發危及金融系統,並嚴重抑制了消費開支,令以服務業為導向的香港經濟陷入深度衰退。 暴跌之後的樓價,顯然變得可負擔,但卻沒有吸引潛在買家趁低入市。 

顯然,政府如今面對的是一個完全不同的住屋問題。 為此,政府小心翼翼,盡力平衡各方利益,但卻註定難以取悅任何人。 擬議中的新界東北發展計劃令主管房屋的官員陷入困境,這就足以證明這一點。 

這令一些經濟學家和社會運動活躍人士敦促政府跳出思維定式,集中其精力和資源,解決最緊迫的問題;而非因循既往,試圖整體增加土地供應。 

例如,代表基層的團體認為,目前最大問題是越來越多家庭租住骯髒又不安全的劏房。 最近一場導致數位租客死亡的火災,令這一問題的迫切性被推到台前。 

劏房雖不安全,但直接禁止也不現實,因此基層團體建議政府應要求這類建築物進行註冊,並撥出資源成立基金來改善劏房戶的居住條件。 當然,長期解決方案是讓劏房租客轉入公屋居住。 但短期內也應採取措施,令那些不得不租住在這些條件很差劏房內的家庭得以改善生活。 

公屋輪候冊的輪候時間長達四年,政府歸結於難以找到適合大型發展的地皮,而政府同時卻向私人發展商出售大宗地皮。 這不得不讓人質疑,為何政府不能將這些地皮用於興建公屋,從而將等待期縮短至其承諾的三年。 

誠然,增加土地供應是解決房屋短缺問題最可行的長期解決方案。 但公眾耐心正在耗盡,他們希望立刻看到成果。 

 

文章翻譯自China Daily香港版,原文:Ways to tackle housing shortage

文章觀點來自作者,並不代表本網立場。 

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