黃洛絲:居屋定價應與市場脫鉤?

2018-06-28
黃洛絲
公營機構工程師
 
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特首林鄭月娥上任接近一年,在對抗樓市,增加房屋供應上馬不停蹄,積極推出許多新招數,包括增加空置稅,動用發展商私人農地儲備等等。近日,政府提出改革居屋定價機制,再次引來社會熱議。現時居屋為半商品房屋,由房協出資興建,而定價則與市場價格掛勾,一般為市值7成。然而,在這個樓價接近瘋狂的年代,居屋售價亦屢創新高。最近一期的居屋-啟德啟明苑和長沙灣凱樂苑,其平均尺價高達$9000,不少單位甚至尺價破萬,最貴既單位為$630萬,基本上與私樓看齊。雖然該期居屋仍然有破紀錄15萬人申請,但無可否認,居屋早已超越市民負擔能力,與原意偏離。

居屋售價早已偏離原意

居屋由推出至今,走過了數十個年頭,曾經停建又再復建。回看當初推出居屋的目的,主要在於兩點:第一,作為置業階梯的一環,讓公屋戶可以流轉至居屋,騰出更多單位給予有需要的人。第二,讓夾心階層可以有機會置業安居。於居屋推出初期,為貼合原意,定價以成本和負擔能力作標準。後來「小政府大市場」的觀念崛起,政府有意引入市場機制,期望發揮市場力量,補足房委會的功用。因此,居屋定價機制便漸漸發展至如今的模式。而政府倡議將居屋定價與市場脫鉤,重新與負擔能力掛鉤,其實是回到最初的原點。

這個改革對於香港一般小市民而言,當然是無比的福音。根據《全球樓價負擔能力調查》,香港長年首屈一指。居屋呎價破萬,而香港人入息中位數卻不足二萬,扣除生活開支,一個月要儲到半呎居屋,其實都相當困難,更遑論要買得起一個安樂窩。如果居屋定價採取政府方案,以居屋申請者的入息中位數,再乘以月入佔供款比率,再乘以供樓年期,計算出單位售價水平,相信更多人能夠安居樂業。頭上有一片瓦遮頭,才能住得安心,才會對社區有歸屬感,令社會更趨和諧。

新機制恐令居屋停止流轉

然而,新的定價機制背後仍然有許多隱憂,政府需要作出全盤的考量。譬如說,同一棟大廈同一面積單位,是否會出現相距很大的定價,背後是否公平。又或者,業主在購入居屋後,升職加人工,是否仍以當初申請的價格為準。另外,還存在轉售問題,未補地價的二手居屋市場將如何計算價格,如果有嚴格限制,那麼業主是否仍算有自主權,抑或只是搬進了升級版公屋。更加重要的是,居屋其作為置業階梯的一部分,一旦價格與市場脫鉤,那麼購入居屋的人,其實並未能夠透過資產增值,而流轉至私人樓宇,變相大部分人都會一世住居屋。除非政府決心大規模興建居屋,否則一旦居屋停止流轉,公屋亦會隨之停止流轉。

政府改革居屋定價機制的原意值得肯定,但在推行落實之先,必須要對房屋供求有一個較為宏觀而且周全的規劃,並且考慮到實際操作可能會面對的漣漪效應。若果只是頭痛醫頭,腳痛醫腳,那麼可能會引發更多其他爭議。

 

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    陳家駒  2020-06-15