藍偉良:房協同肩建屋安民責任

2018-08-24
藍偉良
公屋聯會副主席
 
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(房屋協會圖片)

香港的公營房屋單位主要由房委會興建及供應,但同樣提供出租公屋及興建資助出售房屋的香港房屋協會,自1948年成立至今,在房屋發展上貢獻良多,目前提供約3.2萬個出租公屋單位,約8.5萬人居住,並且持續協助政府興建居屋,亦擔當著「房屋實驗室」,推出不少住屋試驗計劃,為不同家庭提供更多的住屋選擇。

香港房屋問題嚴峻,公屋平均輪候時間上升至5.3年,未來平均每年公屋的供應量只達1.5萬間,資助出售房屋平均亦只得5,000間,遠遠落後於《長遠房屋策略》建議年均2.8萬間公營房屋供應。除房委會外,房協在目前困難的時刻,也同樣面對問題,亦同時肩負建屋安民的責任,不容忽視。

加快重建高樓齡公共屋邨

房協共有7條出租屋邨樓齡達到50年或以上,已知的明華大廈正在分階段進行重建,而漁光邨及花園大廈則獲政府撥地協助啟動重建,而早前政府改撥9幅土地發展公營房屋,有消息指當中一幅位於啟德的用地撥予房協重建樂民新村及真善美邨。如消息屬實,值得支持,既可以協助房協加快舊邨重建,同時重建後將可增加住屋單位的數量,回應更多基層市民的住屋需要。

重建屋邨的關鍵在於接收屋邨的土地來源,這需要政府撥地配合。政府除了支持房委會興建公屋外,也有責任把房協屋邨重新納入整體建屋策略當中,可考慮透過與市區重建局合作,收回市區部份用地並撥予支持房協重建屋邨之用。

政府應支持房協建屋安民的重任

重建涉及土地開發成本及營運成本的問題。房協屬於自負盈虧的機構,與房委會作為公營機構的性質不同,在建屋待遇上已見不同。政府應把房協與房委會看齊,在興建公屋上免去地價,在興建居屋上降低地價,以減輕房協的財政壓力;此外,重建屋邨涉及數十億元的資本,長遠會為房協造成沉重的財務負擔,政府早前成立了「房屋儲備金」,除支持房委會興建公屋外,也應同樣支持房協增建公屋,以合力追回《長遠房屋策略》建議的建屋目標。

審慎推行「未補價分租居屋計劃」

房協表示會於今年第三季推出「未補價分租居屋計劃」。目前涉及1.6萬個未補價的資助出售房屋單位,若善加利用將可以釋放更多租住單位,對於輪候公屋的家庭帶來正面影響。

筆者對於計劃表示歡迎,具體細節雖仍未推出,但在此提出幾點意見。據悉計劃的出租對象為已輪候公屋兩年或以上的家庭,由於目前公屋平均輪候時間為5.3年,租客可能需要較長的租賃期,或續租單位,否則在未上公屋前須要再次調遷;房協應加強保障租客的續租權,除回收自主、轉售或單位維修等原因外,盡可能令申請者可在租賃期完結後銜接上公屋,減低對他們的影響。

在租住單位的面積上,房協應作出規限。房委會目前配編公屋單位的基本標準,為每人不少於7平方米的編配面積,在這類未補價分租單位中,也應該考慮設立最少的出租單位人均面積標準,避免衍生居屋劏房的現象,也無助改善居住環境。

另除了一般家庭外,非長者單身人士輪候公屋的宗數已高達12萬,計劃不應排除單身人士的住屋需要,加上房委會向非長者一人申請者實施配額計分制,令上樓時間更遙遙無期,計劃相信能夠回應單身人士,包括青年人在內的住屋需求。

而租金水平方面,出租對象主要是輪候公屋的人士,已符合指定的入息及資產限額,負擔能力並不高,建議不宜規限租金水平,影響業主出租的意欲,但必須制定標準租約,以釐清業主與租客的權益,避免濫收費用。

恢復興建乙類屋邨,豐富房屋階梯

房協與房委會不同,分別提供甲、乙兩類屋邨,為不同階層提供住屋選擇。在今天香港,私人樓宇售價及租金飊升,更達到“癲價”,中產階層置業困難,申請公屋又不符資格,購買資助出售房屋機會亦不易,更有說法擔心中產階層正向下流。房協於2011年起,已凍結乙類屋邨出租單位的申請,也再沒有興建乙類屋邨。房協應考慮恢復興建乙類屋邨,在提供資助出售房屋單位的同時,興建部分作為乙類出租單位,豐富整個房屋階梯,為中產家庭提供可租可買住屋的機會。

房協雖然在房屋單位的容量上不及房委會,但同肩建屋安民的責任,不受《房屋條例》的規限,彈性較高,可塑性更強。目前香港在興建公營房屋上愈趨機構單一化,基本上由房委會包攬全部責任,難免負荷過重。政府也應是時候,重新檢視房協及市建局等角色,以配合整體建屋的策略。

 

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  • 特首林鄭月娥在新一份《施政報告》中,建議房委會於明年進一步增加「白居二」配額,以滿足更多白表人士的置業需求。筆者認為除單單建議增加配額並不足夠,更應對整個計劃作出檢視及優化,以發揮更大的作用。

    招國偉  2019-11-20