余海澄:市區重建能增加土地供應嗎?

2018-10-04
余海澄
公營機構公共事務顧問
 
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土地大辯論曲終人散,土地供應小組亦向特首提交初步觀察報告,好讓特首作《施政報告》的參考。填海、發展高爾夫球場及發展棕地固然是社會最關心的議題,但坊間仍有不少意見認為市區重建乃另一可行出路。近日,有報導指市區重建可增加土地供應,但市建局卻指說法值得商榷,引起筆者反思市區重建與土地供應的關係。

解決樓宇老化刻不容緩 

翻查資料,現時香港超過50年樓齡的樓宇約有9000幢,並將在兩年後突破10000幢。根據《香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略》諮詢文件,2046年全港將有326000個樓齡70年或以上的私人住宅單位,反映本港樓宇老化問題將日益嚴重。對比較負責市區重建工作的市建局已重建樓宇數字,就會發現情況確實令人憂心。自市建局2001年成立以來,17年間也只成功重建1300幢樓宇,意味未來兩年老化樓宇的增幅已抵消市建局過去17年的努力。在山竹吹襲香港期間,香港雖然沒有樓宇倒塌,但卻有不少屋頂被吹走,更有樓宇出現搖晃狀態。未來,在樓宇老化以及颱風越來越強的情況下,將為舊區建築物帶來極大的威脅。

舊區重建需解決地積比的難題

面對這個嚴峻的問題,我們必需加快重建,但市建局卻指出以市區重建增加土地供應仍面對重重關卡。首先,重建的大廈也需受地積比限制,若重建大廈已超越現時規劃要求容許的地積比,重建後的單位數目更可能少於原有單位的數目。此外,重建需要處理安置問題,把原來的人搬到空置單位或用土地興建新單位作安置之用,最終仍需新的土地支持。即使增加地積比,市區密度將會繼續增加,未必可解決居住環境的問題。

市區重建是長痛不如短痛

雖然市區重建是一個老、大、難的問題,但從領展的資料可能也得到一些啟示。原來樓齡逾40年的公營房屋也佔整體公屋逾20%,是其中最有逼切性重建的樓宇。重建不僅可解決因樓齡老化,缺乏妥善維修而構成危險之外,同時也可提高社區生命力,從另一角度活化社區。無可避免地,舊樓重建需要另覓地方安置原來的居民,導致短期內無法釋放土地之餘,同時影響原有居民的生活。但是,如果我們不解決樓宇老化的問題,未來威脅的都是居民的安全,正如領展首席策略總監丘兆祺指「長痛不如短痛」。

誠然,在任何翻新重建工程中,剛開始時均受到多方的反對。但隨着工程完成,市民就會陸續感受到翻新帶來的改變和好處,部分居民、商戶以至地區人士對工程的態度將大逆轉。

總的來說,如果政府願意放寬地積比,市區重建會引致安置問題,在短期內未能增加土地供應,反而加重房屋需求。長遠而言,市區重建以增加單位確是增加土地供應的辦法,但我們同時要在人口密度中作出取捨。

 

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