黃詠欣:新一期居屋按揭攻略

2018-10-09
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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為協助市民置業,新一期居屋以超低價52折開售,10月3日 至 10月16日接受表申請,11月攪珠,今次推出的3個屋苑,合共4,400多個單位,市場估計反應會非常熱烈,將會有二十萬人申請。

相信很多時我們都有聽到以「綠表」或「白表」購買居屋,到底兩者有何分別呢﹖「綠表」是指公屋居民申請買居屋,他們沒有入息限額,但要將現居公屋交還給房署(即是以公屋換居屋)﹔而「白表」則是指給非公屋居民的,他們要符合有關年齡、家庭成員組合、居港年期規定、入息和資產限額,以及擁有物業限制等詳細申請資格準則。

在按揭申請方面,其實當作出白表申請時,政府已向申請人索取所有入息及資產資料作為批核,當政府批出其白表申請便代表政府會為其作擔保,即其斷供時,政府會承擔為其清還按揭貸款,銀行風險大大降低,換言之,只要你符合白表人士的入息及資產上限,或者有綠表資格居屋買家,銀行都無需買家要做壓力測試,不過如果申請人的信貸評級太差,如經常拖欠卡數、被追緊數、破產中等等,而居屋並無機制加擔保人,屆時銀行有機會唔批按揭。

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另外,居屋買家只能選用「浮息按揭」(P按),而按揭年期最高為25年,以今次最平的單位做例子,東涌裕泰苑樓價為118萬,按揭成數90% (白表), 95% (綠表),首期即低至11.8萬元(白表)及5.9萬元(綠表),白表買家貸款額即為106.2萬元,按揭年期25年,現時最優惠的按揭息率為P-3% (實際利率: 2.375%),即月供約4,700元,另外亦有現金回贈1.95%,即約有$20700回贈。

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如日後「白表」業主想出售其居屋單位則要先補地價方可自由買賣,所謂「地價」是房委會定居屋售價時,售價會比市值低,而售價同實際市值的相距就是地價,通常是用百分比計算,舉例如市價是一百萬,而房委會開售價是七十萬,即是地價為三十萬(或準確一點市價的30%就是地價),假如將來想將居屋在自由市場賣出,就要先補地價,即出售時的市值的30%,即樓價如升至二百萬,就要補地價二百萬的30%即六十萬,而不再是三十萬了。

最後,「白表」業主亦要注意《房屋條例》對未補地價的居屋是所限制,居屋之售價較私樓便宜,因有地價折讓之因素,故業主在未補地價前,自行將居屋放售、出租、或加按借貸,有以公帑謀私利之嫌,一經發現,執法部門將會進行檢控。 

 

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  • 筆者樂觀預期未補價資助出售房屋日後將會形成獨立運作的市場,無須再經補價後進行私人市場被炒賣,而且單位亦可不斷發揮協助未能購買私人住宅人士的置業訴求。期望計劃進一步再作優化。

    招國偉  2019-10-02