陳海潮:五二折居屋申請 鎖死第二市場購買力

2018-10-22
陳海潮
利嘉閣地產研究部主管
 
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五二折居屋誠然吸引,姑勿論能否抽中,已吸引了大批無殼蝸牛入表碰運氣,鎖死第二市場購買力。根據房委會指出,十月居屋重啟申請期內,截至本月16日截止當天,已收到約11.3萬份額外申請表,連同今年四月截止的首輪約15.2萬份申請,總申請個案已達約26.5萬宗,超額近59倍。

是次接受申請的3個新居屋屋苑包括長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑及東涌裕泰苑,多為市區熱門地點,合共提供4,431伙,超額近59倍,反映市民置業訴求強烈。當局早前將居屋售價與市價脫鈎,令市民有能力負擔,著實是德政,但最重要是能確保之後繼續有相關供應,才可真正解決市民迫切住屋需求。

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其實自今年六月底政府宣布新一批居屋以市價五二折重推後,不少市民均等待認購「平價」新居屋,第二市場買賣氣氛明顯轉弱,再加上近月中美貿易戰惡化、股市接連下挫、港息趨升等多個不利因素困擾下,資金入市態度非常審慎。

根據香港房屋委員會及房屋署網頁最新數據,九月份全港僅錄得48宗居屋第二市場買賣個案(按簽署臨時買賣合約的成交為準),較八月份的53宗再跌9%,連跌4個月,並追平2015年十二月48宗的歷年第三低紀錄;至於同期物業成交總值約2.39億元,按月急跌12%,並創近33個月新低。

未補價居屋均價497萬元 按月跌2.4%

筆者做了統計發現,在低迷的成交下,九月份每宗居屋第二市場買賣平均作價回落至497.2萬元,較八月份的509.6萬元下跌2.4%,連續兩個月回落,累積跌幅5.6%。不過今年首九個月,平均每宗居二成交價則錄得約11.7%累積升幅。至於,上月價值最高的居屋第二市場成交個案,涉及樂富德強苑一個未補地價的高層單位,單位實用面積約656方呎,作價高見810萬元,平均成交實用呎價約12,348元。

再以按物業價值劃分來細看一下,發現價值500至599萬元組別交投跌幅較顯著,較八月份的17宗大減41%,至僅10宗;而期內成交總值0.54億元,按月同樣下挫41%。至於上月價值400萬元至499萬元的組別成交最多,錄得14宗買賣個案,但按月亦大跌39%,成交總值則大減40%至0.63億元。按屋苑劃分,九月份天水圍天頌苑共錄4宗買賣,涉及總值約1,257.8萬元,為上月最熱賣屋苑。

另一方面,2,500個白居二配額已陸續獲發「購買證」,隨時可以在居二市場入市;不過,筆者相信部分買家會等待十一月份,五二折新居屋攪珠結果出爐後,才作下一步決定。再者,外圍不明朗因素較多,本港樓價從高位亦有回調跡象,預期買家短期心態較為觀望,故預料十月份居二表現仍然較為受壓,買賣宗數有機會進一步減少,甚至打破自97年12月有紀錄以來最低;而由於減價個案增加,預期居二每宗平均售價將續回落3%至5%。

 
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  • 其實800萬以下的單位安全系數好高,很難會有大跌的情況。600萬以下的單位更加無需擔心,因為市場需求更大。

    江啟安  2020-05-22