陳海潮：辣招全撤 樓市回復自然調節

財政司司長陳茂波在最新發表的《財政預算案》中從善如流，並大刀闊斧地將實施了逾13年的3D樓市辣招全面撤銷，亦一併撤銷承造按揭的壓力測試及放寬可造按揭成數，令樓市回復自然調節，相信可令交投量回升至較健康的水平，對整體樓市發展十分有利。

在3D辣稅撤銷後，定必會吸引各類買家重投樓市，包括未上車的準置業人士、投資者、內地及海外買家、公司客及欲多購一層作自用或投資的市民等，預料至少可帶動今年整體交投量大升逾三成，估計一手新盤將更受惠，交投量升幅或達五成以上。

至於樓價走勢方面，筆者不認為撤辣會令樓價抽升，但看法相對樂觀，預期樓價跌勢有機會暫緩，至於能否回升，或升至什麼程度，當然需要其他利好因素配合，包括未來息口的回落及本地經濟可取得較顯著的增長。此外，中央對香港的支持，如擴大內地自由行來港的數量，陸續有來的經濟支援措施，及專才高才等新增人口持續入市的需求等支撐下，都有利目前樓價止跌回升；倘情況理想，相信今年埋單，樓價可扭轉跌勢，並倒升5%至8%也不足為奇。

另一方面，差估署日前公布的最新樓價指數則跌勢未止，至今已連跌9個月，累積跌幅高達13.5%，為2003年8月沙士後，二十年半以來的最長跌浪；配合最新《財政預算案》撤辣及其他潛在的利好因素，計及滯後因素，此輪跌浪有望在4月起的次季結束。

據差估署最新的數據顯示，2024年1月份私人住宅售價指數報306.4點，較去年12月的311.3點再跌1.57%，連跌9個月，跌至2016年11月以來的87個月(即逾7年)新低。經差估署修訂後，去年全年樓價跌幅略擴大至7%，若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價至今年1月則累跌達23%。

今年首月樓價持續下跌，主因是新盤仍以低價爭佔市場份額，令二手業主放盤叫價仍然受壓。此外，港股於期間不斷向下尋底，亦窒礙整體氣氛。估計2月份走勢，因應港股曾進一步跌穿過萬五點大關，加上適逢新春節慶傳統淡市，樓價有機會持續再跌約1%，估計最快3月份才可轉緩持平，按此推算今年首季樓價有機會累跌達2%至3%。

現時《財政預算案》撤辣將成為3月份物業交投走勢的重要指標，預期可即時推動3月份的即市交投顯著轉旺，其後可帶動樓價逐漸止跌回穩；再配合更長遠的經濟及股市復甦，以及之後減息等利好因素，樓市將有更大起色。整體而言，綜觀目前情況，財案撤辣，配合一手全面推盤及港股回升，以至擴大自由行城市而利好零售消費及經濟，年內樓市走勢將有力反彈，筆者看好2024年樓價至少升5%，大家對後市的預測可由之前的悲觀轉為較樂觀。

租金走勢方面，差估署1月份租金指數結束11個月連升，回落0.27%，報185.5點，相信是季節性淡市稍為回氣而已，預料隨著新春過後，專才及高才持續抵港帶動租賃需求下，上半年租金走勢仍可維持穩中向好的走勢，不過全面撤辣後，不掛除入市買樓的專才會增加，租金升幅較未撤辣之前的估計恐要略為修訂下調。

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