黃詠欣:居屋加按及補地價

2019-01-07
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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近年,樓價上升再加上按揭息率越來越低,不少業主欲加按套現來作其他投資,當中不乏未補地價之居屋業主,而坊間有不少財務機構,聲稱可為未補地價居屋業主提供「二按」,以解其燃眉之急。

事實上,居屋之售價較私樓便宜,因有地價折讓之因素,故業主在未補地價前,受制於《房屋條例》,故不能自行將居屋放售、出租或加按借貸,房屋委員會曾於數年前,以未補地價居屋作抵押放出貸款,而成功檢控一間財務公司,再加上若果業主將物業抵押予銀行而取得按揭貸款後,在未經該銀行批准的情況下,根本不能將有關之抵押物業再借「二按」,否則該銀行可即時終止貸款合約,要求立刻清還所欠款項。

坊間的財務機構美其名為未補地價居屋「加按」,其實只是提供極高息之無抵押貸款,根本沒有提供任何「二按」,收取貸款之年息率近21%-28%﹐而最長還款期亦不超過6年,相比目前市場上之真正按揭貸款年息率少於2%,而且供款期可長達30年,根本屬兩碼子事,故此在申請時要多加注意所有條款。

若有居屋業主有特殊原因而需要將未補地價之居屋放售、出租,又或加按借貸者,其實可先向相關部門申請,他們會按個別情況考慮,或許會作出酌情處理,予以通融,不過若然真的要徹底解除居屋的「緊箍咒」,居屋業主唯一方法是先為物業補地價。

近年按證公司推出「居屋補地價貸款擔保計劃」,計劃是指居屋業主現時可以向按揭銀行借取第二按揭貸款,作補地價用途,之後分期向銀行還款。按證公司會為總按揭成數超過6成的補價貸款部分提供擔保,最高可至總按揭成數9成。假設「補價折扣率」為30%,現時樓宇市值為$6,000,000,即以$6,000,000乘以30%,即所需補之地價為$1,800,000,如現時業主尚欠銀行$3,000,000及補地價為$1,800,000,即總貸款額為$4,800,000,換言之貸款的按揭成數合共八成,在此計畫下,按揭證券公司會為超過六成按揭成數的部分,即兩成按揭成數($120萬元)提供擔保。透過此計劃期望居屋業主能向有關當局清還補價,使居屋等同私人樓宇,便可以出售或出租單位,令市場上增加到「上車盤」。

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

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  • 其實銀行對於call loan並沒有一定準則,主要會視乎外圍經濟環境、借款人經濟條件及按揭物業狀況,從而採取行動。文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

    黃詠欣  2019-07-24