徐如林:首置盤煥然懿居六二折 真能解香港住屋需要?

2019-01-16
徐如林
公共事務顧問
 
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甫踏入2019年,市建局首置上車盤煥然懿居正式開始接受申請。香港的土地及住屋問題早已困擾港人多年,多少人連基本的住屋需要都未獲滿足,出現不少如「麥難民」、劏房、籠屋等問題。因此,政府已多次高調表示土地和住屋是政策制定時的重中之重。首置盤,顧名思義,是幫助首次置業的人士「上車」,定位是居屋之上,私樓之下的夾心中產階層。究竟,首置盤真能解香港住屋需要嗎?

首置盤申請資格 定於居屋之上

該樓盤暫定以六二折出售予從未在香港擁有住宅物業的人士,其他條件包括在港居住滿7年或以上香港居民,並無享用由政府、房委會或房協提供的房屋資助;入息及資產方面,二人或以上家庭每月總入息介乎57,001至74,100元,一人申請者則介乎28,501至37,050元;二人或以上家庭及一人申請者的資產限額,分別為255萬元及128萬元。

巿建局亦已正式公佈,已有按揭證券公司願意承造九成按揭。如承造30年的按揭,以最便宜的341.1萬元單位計算,連約11萬元的保險費,及約7.6萬元的印花稅,買家最少要有約53萬的流動資金。計算壓力測試後,買家月入最低須有30,477元。

入息及資產限額窄 目標客源窄

以單人申請者為例,入息只能介乎28,501至37,050元,窗口闊度不足一萬元。而且,首期連其他雜項,需要最少53萬。如果承造30年和九成的按揭,買家月入最低須有30,477元,即將入息窗口收得更窄。如此安排,令受惠眾愈減愈少。

退一步而言,首置盤真能幫助政策目標中的夾心階層的住屋需要嗎?同樣的財力,其他選擇是有的,例如是較遠的新界西,多添一點首期,房子可以買得更大,更可以是全資擁有的私人樓,未必就需要在市中心舊區買原價每呎二萬多元的樓。而且,單人申請者只能選購開放式或一房單位,假如是正在找尋伴侶的單身人士或未結婚的戀人,就未必會選擇這次的首置盤而不是自由市場的兩房單位。而且,這樣的限制,是間接不鼓勵組織家庭和生育的。到頭來,加了如此重重的限制後,已經和「幫助夾心階層置業上樓」的本意相去甚遠了。

用政策控制 不如市場之力

總而言之,我是樂見香港有更多土地和樓宇供應的。但是在設定一些人為限制去針對某一類客戶群時,應多從客戶角度出發,多用Design Thinking和Human-centric的方法,會有更大機會制訂出切合需求的措施。假如最終發現,難以專門幫助某一類人士的話,不如從總供應量和樓宇流動方面著手,讓市場之力慢慢將樓房一層一層從底推上去。始終各個用家才最清楚自己的需求,預期用精心設計的政策去解決某一類人的問題,不如透過促進買賣雙方的交易,讓他們自然的「樓換樓」來解決。最簡單,取消首置免稅額、放寬按揭等限制自然重新刺激交投。

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

 

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