徐如林:年青人拒做樓奴 是底氣還是孩子氣?

2019-04-04
徐如林
公共事務顧問
 
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香港樓價之高,早在全世界名列前茅。根據顧問機構Demographia發表的2018年全球樓價負擔能力報告,香港連續第九年成為樓價最難負擔的地方,樓價比家庭收入中位數上升至20.9倍,是該調查歷來最高。長期生活在如此高壓的環境下,香港的年青人漸漸演變出一種自己的生存之道。較為「積極」的,就節衣縮食,用一大部分工資去租樓、儲首期和供樓,變成了「窮忙族」和「低欲望一族」。較為「消極」的,則認為樓價高得不合理,反正都是買不到樓,倒不如千金散盡,成為得快樂時且快樂的「月光族」。

不要地產霸權 拒絕成為樓奴

對於香港的高樓價,傳媒的報道和渲染不會少。由專業認真的專題新聞紀錄片至輕鬆貼地的街坊形式,都曾探討過年青人對於高樓價的感覺和應對方法。或許實情真是十分嚴峻,或許是傳媒的放大,但被訪者每多認為樓價太貴。而且要不認為買樓不可能因此沒有想過,要不就絕不會做樓奴,寧願擁抱自由,享受生活,不會被一層樓綁死。

住屋需要籠罩一切 何謂自由?

所謂住屋需要籠罩一切,就是因為我們每人都有基本的住屋需要。除了露宿者等少數例外,我們都需要有個居所。只要有這個需要,樓市的高低起跌就影響著你。節目訪問的年輕人,普遍認為樓價太貴,不值得買;或是不想被樓綁住一世,不想做樓奴,寧願將錢用在令自己開心的事。但是,當住屋是基本需要時,不買便是租了。但當樓價拾級而上時,租金也自然會水漲船高。假設薪金不變,租客用錢的自由也是被偷偷蠶食了。因此,除非是能突破界限,超脫世俗,不再住在房屋內,否則樓價租金還是與我們息息相關的。到頭來,究竟年青人所講用不買樓換來的自由,究竟是什麼「自由」呢?

以理財角度分析 不做「樓奴」是底氣還是孩子氣?

借用一些投資理財的術語,可能更易理解上述的道理。因為「人人皆需住」:不論是買是租,我們都需要一個居所。要成功「逃離」受樓價擺佈的命運,則需要持有一層樓,在投資界稱為「平倉」,即樓市的升跌不會令當事人有虧蝕。但因為需要,假如沒自置物業的人就要租樓,而租金是隨樓價上落。因此,沒有持有物業的人,等於是「沽空」樓市:因為樓價的上升,會對其造成損失(由租金上升體現)。反之,持有一個物業以上的人才算是「持倉」,因樓價的上升會對其造成盈利。

有見及此,問題關鍵是「人人皆需住」。只要我們出世,而且有住屋需要,就被逼捲入樓市的「大賭局」當中,沒有樓的人就被預設為「沽空」樓市。大家需要努力掙扎,買入自己的第一個物業,才算是「平倉」,才算是從樓市賭場中抽身,得到某程度上的「自由」。

可是,買樓也未必是一定要做的事,只要你的資本有更好的出路。因為買樓需要首期,更需要定期供款,而這些資金是有其機會成本(Opportunity Cost)的。即使無樓一族每日被迫「沽空」樓市,但只要「持倉」其他回報比投資樓更高的資產,其利益可以補償「沽空」樓市的損失,那這個策略仍然可以是最佳策略,例如是投資在知識、學業、專長的生意、高回報股票等等。

因此,不做樓奴,未必就是有底氣,或是純粹的孩子氣,最重要是在有意識地走自己認為最有價值,最高回報的路,不論回報以快樂、金錢、關係等不同形式出現。只有一種人我是最不以為然的:那種沒有計劃、漫無目的、不求甚解但怨天尤人,只會說「樓價高,不做樓奴」的人。

 

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

 

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    汪敦敬  2019-05-27