黃詠欣:成交價低於估價,究竟是好還是壞﹖

2019-06-03
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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成交價低於估價的買賣出現,作為買家以低過銀行估價而購入心儀單位,當然感到高興,但事實上,成交價低於估價太多的話,銀行會有所疑慮,其一成交價太低,擔心單位是未被紀錄的凶宅﹔其二擔心買家是故意用一個低成交價來避稅,故此在申請按揭時,成交價低銀行估價10%以上便是高危,可能會有阻滯。

較早前我們遇到一位客戶就遇到這個情況,他居住於村屋,與樓上十分相熟,當得知樓上單位想放盤時,便得到一個「友情價」,單位銀行最高估值為400萬元,但現時以310萬元成交,客戶於兩星期後便要上律師樓簽正式買賣合約及落大訂,但擔心申請按揭時會遇到困難,故尋求我們協助,我們立即為客戶做按揭預先評估,在整過過程中,我們為客戶解決了多個問題﹕

首先客戶曾經到銀行查詢,當時銀行職員表示他能申請85%的高成數按揭,但其實客戶是佣金收入人士並不合符資格,經我們多番解釋及提供相關文件證明後,客戶終於理解﹔其次客戶原先計劃與丈夫聯名購入物業,但原來丈夫剛轉了新工作,而經我們計算後,客戶一人的收入已足夠申請按揭,故建議客戶可以一人名義購入物業,令將來再置業時更具彈性﹔最後客戶想申請80%的高成數按揭,以我們的經驗所得,若成交價低估價太多,按保公司批出按揭的機會很微,我們立即為客戶做好準備,多找幾間用不同按揭保險公司的銀行作查詢,終於找到一間估價較低、只估到350萬元的銀行,最後能成功批出按揭,客戶購得心宜物業。

其實銀行估價一向都會有一點滯後,升市未必跟貼市,跌市亦同樣未能即時跟隨下調,故此當市場下調時,業主可趁估價未追貼成交價的跌幅,盡快作出申請轉按套現,因為估價的有效期一般為60天至90天,這個有效期是指由查詢估價至到遞交按揭申請表的日期去計算。轉按套現不但可以賺取銀行特高的現金回贈,更可預留現金在跌市時把握機會再入市,如套出的現金未有用途亦可以放回「按揭儲者掛鈎戶口」,賺取與按揭息率同樣的息口。

 
文章只屬作者觀點,不代表本網立場。
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  • 其實銀行對於call loan並沒有一定準則,主要會視乎外圍經濟環境、借款人經濟條件及按揭物業狀況,從而採取行動。文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

    黃詠欣  2019-07-24