政策‧正察:多管齊下解決土地問題

2019-06-04
政策‧正察
團結香港基金政策研究院
 
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團結香港基金土地及房屋研究主管葉文祺、研究員潘灝儀、助理研究員牟添

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本港房屋和土地供不應求已是一個不爭的事實,我們預計香港的公私營房屋供應或會在數年後出現斷崖式下跌。未來十年公營房屋將累計錄得8.5萬個單位的短缺,公屋一般申請者平均輪候時間更將在3年內由現時的5.5年升至突破6年,而2023年的私樓落成量將較2018年大跌四成。改劃是今年增加供應的主要行政手段,但它畢竟未有開闢新的土地,因此是「事急馬行田」之舉。為尋求更多行之有效的短期供應措施,我們建議:

第一,優先發展25幅「改劃地」

第二,儘快開展「棕地」及私人新界農地改劃工作; 

第三,認真考慮西貢十四鄉兩幅「未劃分山坡地」。

一、優先發展25幅「改劃地」

政府自2013年起共公佈了215幅有潛力改劃作住宅發展的土地。截至今年第一季度底,剩餘尚未啟動法定改劃程序的土地有69幅。這些有待改劃的土地可提供11.6萬個單位,當中接近六成為公營房屋。我們倡議政府應優先改劃剩餘69幅有待改劃土地中的其中25幅用地。我們認為它們應能夠相對順利地完成改劃。這25幅土地地勢大多較為平緩,且已有道路接駁,亦臨近現有社區,因此可利用附近已存在的公共設施。在視覺影響方面,其相關用地發展與環境亦較為相容。

二、儘快開展「棕地」及私人新界農地改劃工作

土地供應專責小組在去年底提交的報告中建議,通過發展「棕地」和利用私人的新界農地儲備,在短中期預計分別可釋出110公頃和150公頃土地作住宅發展。因此,我們建議政府除加速改劃已公佈土地外,亦要進一步擴充改劃地清單,盡快向公眾披露新一批有改劃潛力的用地列表,並公佈較為詳細的工作計劃和時間表。

三、認真考慮西貢十四鄉兩幅「未劃分山坡地」

我們亦建議政府著手研究兩幅位於西貢十四鄉的「未劃分山坡地」的發展潛力。「未劃分山坡地」皆位於郊野公園範圍外,並且未被任何分區計劃大綱圖覆蓋,因此無需進行修訂郊野公園邊界或改劃用途的法律程序。發展這些土地的好處是它們大部分由政府擁有,因此無需斥資收回土地或賠償。據我們的初步觀察,相關地段毗鄰現有主要道路和附近的中密度發展,同時地勢相對平坦,因此值得進一步研究(詳見圖1)。

圖1:十四鄉的兩幅「未劃分山坡地」(圖中紅點圈起範圍)

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資料來源:城市規劃委員會、漁農自然護理署、團結香港基金。

始終要靠填海闢地才能治本

如今土地全面短缺的困局其實是過往幾十年來缺乏造地的惡果。當下房屋供應危機水深火熱,我們實在需要着力落實行之有效的短期措施,但短期措施始終未能增加新的土地,不應被視為終極解決土地房屋問題的長期策略。歸根究底,我們必須開闢土地、建立土地儲備,才能從根源上解決土地房屋問題。推進中長期措施,如落實「明日大嶼」甚至是更遠期的長洲南填海等大規劃造地計劃勢在必行。只有多管齊下全面推進覓地和造地工作,才能避免香港在未來重蹈覆轍!

 

 

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  • 展望九月份市況,由於8月12日悉售的油塘新盤親海駅II於月內只註冊了當中的257宗買賣,即仍有約369宗成交將落入九月份的登記數內,連同八月下旬其他銷售的新盤計算,雖然九月初為一手推盤的空窗期,但筆者預料整個九月份的一手私宅買賣登記仍有力上試950宗至一千宗水平,按月料反彈三至四成,有望轉跌為升。

    陳海潮  2023-09-18