韓詠紅:中國樓市夢醒

2019-07-22
韓詠紅
聯合早報副總編輯
 
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中國房地產是不是已到了投資炒房者的「夢醒時分」?近期公布的數據和市場氛圍顯示,也許時候真的近了。

中國國家統計局本周一(15日)公布的數字顯示,上半年全國商品房銷售面積同比下降1.8%,說明房子賣得少了。而有代表性的指標,是全國二手房價格6月份全面退燒,今年內首次出現20個城市二手房價均下跌,其中包括一線城市中的上海和深圳,房價各下降了0.1%。

廣州的二手房價格6月份持平,但是其實在5月份的時候,廣州的二手房價格環比、同比雙雙下跌,分別跌0.3%和1.3%。

其他關鍵指標則顯示,房地產開發投資累計增速已連續兩個月持續下降,土地購置面積上半年同比下降了27.5%。中國財政部隔天公布的數據顯示,2019年上半年,全國賣地收入同期下降0.8%,為近四年來首次負增長,多項數據讓分析師普遍預測,中國樓市上半年的小陽春已戛然而止,將迎來一陣「倒春寒」。

更宏觀兼悲觀的預測認為,中國樓市前方不只是一陣倒春寒,而是夢醒。

用陳淑樺的金曲《夢醒時分》來警示房地產拐點,早在七八年前就有評論人這麼做。著名經濟學家謝國忠還曾因14年看空中國樓市,而被譏諷為「空軍」。不過,過去十多年來中國的樓價在政府一輪又一輪的調控與「擠泡沫」措施中,始終堅挺且頑強上漲,房子被視為財富的象徵兼暴富捷徑,那些反對或規勸家人、朋友、同事買房者,幾年後多被埋怨甚至責怪為「包藏禍心」。中國的網上也因此流傳過這麼一個精彩段子:曾經有一套房在我面前,我沒有珍惜,在失去之後,才痛悔莫及。

但顯然,房價「只漲不跌」的信仰,這兩年正在動搖。中央政府持續的房地產調控與金融去槓桿措施,這一代中共領導人「房住不炒」的理念是樓價降溫的重要原因,而中國經濟的客觀現狀則是規律性因素。

北京師範大學金融研究中心主任鍾偉本周在第一財經網撰文指出,將樓市作為暴富籌碼的時代幾乎結束了。鍾偉為此提出五點論據:首先,以日本為鏡,中國高度樂觀、高增長、高發鈔和高盈利的強勁周期已經遠去後,日本經歷過的樓市泡沫值得中國認真反思。其次,中國居民收入增長在放緩;第三、京滬深這些樓價堅挺的榜樣看來也在崩坍。

再者,中國居民的債務負擔率從2018年的17.9%上升到了2018年的逾50%,以及政府持續了兩年不動搖的房地產調控措施,都讓樓市曾有的花繁錦簇,如今「已流水落花春去了」。鍾偉還警告,對房地產「應斷舍離」「要在兜售潮逐漸出現之後,全身而退的難度也很大」。

樓市暴漲時代已經過去,應該是輿論共識,至於會不會出現全國性的兜售潮,多數人又沒有這麼悲觀。一般相信,中國政府的調控目標還是以「穩」為主,防止房價大起大落造成恐慌,也有人繼續往二三線城市去尋覓房子,包括城鎮化進程中的城市新居民,以及尋求以房地產為資產保值的投資者。

當前,被寄託希望的是武漢、成都、重慶這些「強二線」城市,以及部分三四線城市。今年6月份,西安新房價格環比上漲2%,同比上漲25.2%;洛陽新房價格環比上漲2.5%,同比漲幅16.7%,就引起了驚嘆。其他新房價格同比漲幅在20%或以上的城市,還有大理、呼和浩特、秦皇島、貴陽。

這些二三線城市的房地產價格漲幅雖亮眼,但是它們的長期增長潛能是否值得投資?這需要投資人去具體研究。它們會不會支持炒房暴富?在當前的政策環境下則不樂觀。尋求炒房暴富者確實該「夢醒」了。多年來,投資房地產曾是不少中國人發財的工具,以致一旦中央對某個城市頒佈發展新政時,最先行動起來的都是炒房者;房地產也是一些地方政府的收入來源,隨着房地產「老矣」,這些依託房子輕鬆牟大利的想法,得早點打消了。

 

文章原刊於《聯合早報》。

文章只屬作者觀點,不代表本網立場。

 
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