招國偉:業主樓換樓計劃催化分隔房屋市場

2019-10-02
招國偉
公屋聯會總幹事
 
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筆者曾於2018年7月,寫過一篇題為《居屋應與私人市場分割》的文章,事源政府於2018年6月中,修訂了居屋的訂價機制,當時政府建議房委會進一步研究收緊居屋的轉售限制。當時筆者已建議居屋單位日後轉售只限予綠白表人士,不容許經補價後流入自由市場,把資助出售房屋與私人住宅房屋市場區隔開來。

房委會資助房屋小組委員會最終決定把新居屋的禁售期延長至10年,未有接納更進取的建議。不過,筆者相信採取分隔市場將會是未來資助出售房屋的走向,並可逐漸形成一個獨立運作的房屋市場。房協推出的「業主樓換樓先導計劃」,為「居二」市場活化提供了一個契機。過去,房協以及房委會的資助出售房屋業主,只能享有一次購買資助出售房屋的機會,這令到居屋、租置計劃業主放售單位誘引減低,即業主出售單位後便需在私人市場另購單位,樓價負擔不輕。房協目前的計劃,容許符合資格的未補價居屋單位的年長業主,以先賣後買的方式,轉購另一個較目前面積細小的未補價單位,這項措施在一定程度上釋放了「居二」市場中的「樓換樓」誘因。

若上述計劃日後能再作優化,如放寬資格及「大換小」的規定,即放寬不限於年長業主,如只規定擁有單位的年期,以及容許單位「小換大」,將可大大促進「居二」市場的流轉;而且,目前計劃只容許房協轄下的未補價資助出售房屋單位業主參與,數量並不多;若延伸至房委會,目前房委會轄下約有25萬間未補價的居屋及13萬間未補價的租置單位,將有足夠的數量形成獨立運作流轉的市場。還有一點是,房委會亦通過「白居二」計劃恆常化,最近一期名額為3,000個,亦創造了不少「居二」單位的購買力;再者,在《長遠房屋策略》中,亦修訂了公私營房屋供應目標比例,日後公營房屋的供應會陸續更多;因此,筆者樂觀預期未補價資助出售房屋日後將會形成獨立運作的市場,無須再經補價後進行私人市場被炒賣,而且單位亦可不斷發揮協助未能購買私人住宅人士的置業訴求。期望計劃進一步再作優化。

 

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    招國偉  2020-02-18