黃詠欣:做了按揭擔保人,令自己上車難度大增

2020-02-10
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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申請按揭時如入息未能通過壓力測試等,銀行可能會建議加入擔保人才可批出按揭。但做了「擔保人」除了要考慮借款人一旦斷供,要承擔起整筆債務外,都要注意可能影響到自己日後置業時做按揭的難度大增。 

在按揭成數方面,做了「擔保人」日後在自己申請按揭時,最高按揭成數要減一成。例如買入800萬元物業,在不加借按揭保險的情況下,正常最高可借60%,但如果你己做擔保人,按揭成數便要減10%。不過,做了「擔保人」不等同你不能做高成數按揭,原理就是銀行最高借50%,另外的30%- 40%為按揭保險,這個情況按揭保費會較無做擔保人為高,以800萬物業做80%按揭為例,無做擔保人/ 無按揭在身,未計折扣下,按揭保費為貸款額的2.47%(640萬元x2.47% = 15.81萬元)。可是,已做擔保人的話,按揭保費要升至貸款額的2.82%(640萬元x2.82% = 18.05萬元)。

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除了按揭成數要扣減一成外,在計算收入方面要求亦會大增。若成為了擔保人,即使沒有負責擔保物業的供款,但該物業的供款仍要計入你新做按揭的壓力測試中,換言之收入要足夠兩層樓的供款才能批出按揭。假設擔保物業貸款額300萬元(供款期30年及利率2.5%),現計劃買入800萬元單位,做80%按揭,供款期30年及利率2.5%,如果要通過壓力測試,月入要有約$12萬元,較單單購入一層800萬元物業,做80%按揭,月入要求多近一倍。

最後,如做了擔保人,在自己再置業時,供款與入息比率計算,與一般首置人士不同。一般首置人士,供款與入息不能多於50%,加息3厘壓力測試後,不能多於60%。不過,若做了擔保人,供款與入息比率便要降至 40%,在3厘壓力測試後,不能多於50%,另外若果申請高成數按揭保險高於2成以上,供款與入息比率更要降至 35%,在3厘壓力測試後,不能多於45%。上一段所提及,供款要連同擔保的物業供款一同計算,因此考慮做按揭擔保人時,要先考慮自己短期內會否再置業及入息又是否足夠計算。

 
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