華德財:定息按揭不「撤辣」難促進房屋流轉

2020-02-27
華德財
會計從業員
 
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財政預算案公佈後,市民除了聚焦於財爺「派一萬」措施,對另一預算案措施,政府首次推出的「定息按揭貸款」計劃亦甚為關心。香港置業於措施公佈當日進行的調查顯示,逾六成受訪者認為「定息按揭貸款」能令置業人士受惠,顯然市民對計劃都抱有期望。計劃雖然是政府穩定樓市的好嘗試,但條件其實並不優惠,若不作優化及配合適度「撤辣」,恐最終徒有其形,未能有效吸引置業人士採用,更難以達到促進房屋流轉之效。

「定息按揭貸款」下,按揭公司將推出總貸款額10億元的定息的按揭試驗計劃,將先試行6個月。計劃好處是使貸款人定息期內不受利率波動影響,定息期完結後,貸款人還可以繼續採用定息按揭或轉為浮息續期,借款人毋須符合加息壓力測試。而新春後樓市成交大減,二月尾公佈的最新中原城市領先指數 (CCL)報178.80點,按周跌0.03%。相信樓價走勢將反覆回軟。此時推出定息按揭本來是合適時機,因樓市價格回落,市民更易負擔買樓,有助鼓勵樓市交投。

可惜定息按揭計劃方向雖好,但計劃下最低年利率為借款期10年2.75厘,若借款期為20年更達2.95厘,較目前的市場實際利率約2.625厘明顯偏高。因其息率較市場水平昂貴,短期內香港又未見加息壓力,若不調低將難以有效吸引市民採用作長期按揭供款。

要應對目前最新樓市發展,促進房屋流轉,政府應「一手緊、一手鬆」,不能「一本通書看到老」。既然2018年時政府已透過「娥六招」向市場清楚表明政府不會任由樓價繼續攀升,支援過渡性房屋供應、徵收一手樓空置稅、把居屋與私樓脫鈎後,市場情緒已穩定,樓價回穩,加上疫症下樓市有回落趨勢,政府應考慮調整部份「辣招」,特別是應減少甚至取消對三年內轉售單位徴收的「額外印花稅」,配合「定息按揭貸款」,使市場回復健康流動性。

目前的「定息按揭貸款」是「捉到鹿不懂脫角」,雖然是為置業人士提供穩定貸款的良好政策,卻利率偏高,加上樓市尚未「撤辣」,恐難以達致財爺「促進房屋流轉」的目標。只有放寬「額外印花稅」,業主有意欲換樓,市場二手樓供應增加,定息計劃才能推動市場流轉,達到幫助市民上車之效。

 

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