陸在山:放寬樓按壓測 讓更多人上車

2020-09-14
陸在山
公共事務顧問
 
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近日,特首林鄭月娥正就來年施政報告進行公眾諮詢,收集各界的意見。目前本港第三波疫情略見緩和,政府將集中精力處理經濟復甦,其他政策可能只剩房屋和教育政策會有所動作,以免再引發更多火頭,但相信房屋問題仍有很多地方需集中火力處理。

以私營房屋為例,林鄭於去年施政報告中指出,為協助首次置業人士,將放寬由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限,首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限,將由現時400萬元提升至800萬元,而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則會由600萬元提升至1,000萬元;後者可以包括自用樓換樓按揭。

過去一段時期,特區政府多次以「辣招」期望可壓抑香港不斷攀升的樓價,可惜在房屋供應長期「求過於供」的老問題下,根本未能有任何作用。加上在全球貨幣量寬政策下,低息環境持續,香港樓價不跌反升。反映二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL今年八月報180.90點,已結束連跌3周,連續4周企穩180點以上。比起林鄭上任時的160點,已上升逾一成。

目前在香港樓市中,價值400萬以下的樓盤盤源可謂少之又少,400萬以下樓盤才能做九成按揭的這種規定,最終只造就了少數發展商推出一些車位般大小200呎左右的「納米樓」,實情只是「一手劏房」。試問辛勞工作一生,希望有個安樂窩的首置人士,尤其年輕人,如何可以在劏房中過正常的家庭生活?新措施將樓價放寬至800萬,都只可謂略為追貼現實情況而已。

然而,銀行為審慎起見,仍然會審視買家的入息及供款能力,因而按揭成數放寬,首置人士仍未必可借足,可能要有「父幹」才能勉強上車,很多「靠自己」的都只能望門興嘆。過往由於按揭成數收緊,令很多人上車資金不足,本地發展商亦積極推出第二按揭計劃,由發展商旗下的財務公司借貸予置業人士,卻造成一手樓與二手樓出現愈來愈大的價格差距。政府的新措施,令二手樓較易上車,收窄差距。但銀行及按揭公司對買樓最低首期的要求和壓力測試等措施,對首次置業或換樓人士以言,仍然難以負擔。

現時樓價一般在600萬元以上居多,借此計算購買此類單位所需要的入息水平,假設按揭9成,供款期30年,供樓比率50%,年利率2%,買家每月按揭供款20,957元,買家每月的家庭入息最少要42,000元。而以最新的本地人口普查計算,香港只有不足3成家庭有上述收入。那另外七成人政府是否有足夠公共資源去提供適切居所?答案擺在眼前,現時公屋輪候時間長達五年以上,且有增無減;公營資助房屋(如居屋、綠置居等)數量亦遠追不上需求,每次申請均超額過百倍。除了與土地房屋供應有關外,相信與樓按亦不無關係。

正如前文提及,在全球量化寬鬆政策下,最近美國聯儲局主席鮑威爾表示,儘管美國8月失業數據是正面的,美國的經濟復蘇還有很長的路要走,利率將在一段時間內保持低位。因此相信美國的加息空間未來已經不大。若果新冠肺炎疫情仍然持續,通脹水平將維持2%低水平,未來幾年的息口變化將不大。在這種情況下,政府和金管局實在沒有必要強迫銀行對申請按揭的人士進行高達3%的加息壓力測試。

政府借按揭政策的操控,實在變相將買樓資格只留給少於三成的中上層富裕人士,導致那批人士在全球資產升值的趨勢下得到好處,階級之間因資產差距愈來愈大而令貧富懸殊問題日益加劇。特區政府實在應趁下月公布的施政報告,要求金管局檢討這種不合時宜的「加壓測試」,以讓更多首置年輕家庭可早日上車,安居樂業。

 

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  • 結果可以說是令人極端失望的,壓力測試沒有放寬,不公平現象仍然繼續,而1000萬以上的按揭未有放寬亦滿足不到市場,也即是說,未來樓市升幅最大的將會是800萬至1000萬的住宅單位了。

    汪敦敬  2020-11-30