黃詠欣:高齡人士可以成為借款人或擔保人嗎?

2020-09-25
黃詠欣
利嘉閣按揭代理董事總經理
 
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一般來說,按揭申請是受到年齡限制,大部份銀行在計算按揭年期時會以75減,只有少數銀行會用80減,到底高齡人士能否成為借款人或擔保人呢﹖最近我們成功協助兩位高齡客人批出按揭,今天跟大家分享一下。

個案一﹕

一位已屆 70 之齡的客人批出按揭,他購入一個樓價4800萬物業,原先打算家人賣出物業後便能全數付款而無須申請按揭,但是家人未能順利賣出物業,故此資金周轉出現了問題。

我們深入了解客人的財務狀況及貸款要求後,發現客人已經退休並無任何收入,現時持有樓價6成的現金流,而他的父母有足夠資產可以作為擔保人,不過雙親年紀已達90歲,經我們與銀行溝通後,客人可考慮於指定銀行申請按揭,並以他的雙親作為擔保人,應能批出低息按揭,但有兩年罰息期。

經客人考慮後,他擔心未來一兩年內家人都未必能賣出物業,故此不介意有兩年罰息期,最終銀行成功批出按揭成數4成,利息為H+1.35%(鎖息上限P-2.75%,P為5.25%)的按揭貸款。

個案二﹕

客人年約55歲,有私人貸款約120萬,希望以物業套現作清數,現時他月入約3.5萬,但每月私人貸款還款接近2.3萬元,在未計算按揭貸款下,他每月供款佔入息比率已高於65%。換言之,他不還清私貸本身是無可能在銀行批出按揭的。

當深入了解個案後,發現客人父母有兩層現契物業及存款,而且他們無任何負債,故此我們建議客戶以父母作為擔保人,用其資產作為擔保,但還遇到另一個難題,就是兩老皆已達80歲,以他父母的年齡,基本上大部分銀行都是無法批出按揭。

經與銀行協商後,我們找到一間銀行願意以客人年齡(55歲)去計算供款年期,最終能夠成功批出按揭,貸款額約120萬元,按揭息率為P-2.4%(P為5.25%),即實際息率為2.85%,供款年期為20年,客戶終能還清私人貸款,現在每月供款由近2.3萬元,大幅減至約$6,500。

最後,筆者有兩點提提大家,其一,擔保人除了可以作為收入或資產上的擔保,亦可以作為年齡上的擔保﹔其二,每間銀行對借款人/ 擔保人年齡的要求都有差異及計算方法或會有不同,故此如有需要時要多向幾間銀行查詢。

 

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    黃詠欣  2020-10-21