黃詠欣：高齡人士可以成為借款人或擔保人嗎？

一般來說，按揭申請是受到年齡限制，大部份銀行在計算按揭年期時會以75減，只有少數銀行會用80減，到底高齡人士能否成為借款人或擔保人呢﹖最近我們成功協助兩位高齡客人批出按揭，今天跟大家分享一下。

個案一﹕

一位已屆 70 之齡的客人批出按揭，他購入一個樓價4800萬物業，原先打算家人賣出物業後便能全數付款而無須申請按揭，但是家人未能順利賣出物業，故此資金周轉出現了問題。

我們深入了解客人的財務狀況及貸款要求後，發現客人已經退休並無任何收入，現時持有樓價6成的現金流，而他的父母有足夠資產可以作為擔保人，不過雙親年紀已達90歲，經我們與銀行溝通後，客人可考慮於指定銀行申請按揭，並以他的雙親作為擔保人，應能批出低息按揭，但有兩年罰息期。

經客人考慮後，他擔心未來一兩年內家人都未必能賣出物業，故此不介意有兩年罰息期，最終銀行成功批出按揭成數4成，利息為H+1.35%(鎖息上限P-2.75%，P為5.25%)的按揭貸款。

個案二﹕

客人年約55歲，有私人貸款約120萬，希望以物業套現作清數，現時他月入約3.5萬，但每月私人貸款還款接近2.3萬元，在未計算按揭貸款下，他每月供款佔入息比率已高於65%。換言之，他不還清私貸本身是無可能在銀行批出按揭的。

當深入了解個案後，發現客人父母有兩層現契物業及存款，而且他們無任何負債，故此我們建議客戶以父母作為擔保人，用其資產作為擔保，但還遇到另一個難題，就是兩老皆已達80歲，以他父母的年齡，基本上大部分銀行都是無法批出按揭。

經與銀行協商後，我們找到一間銀行願意以客人年齡(55歲)去計算供款年期，最終能夠成功批出按揭，貸款額約120萬元，按揭息率為P-2.4%(P為5.25%)，即實際息率為2.85%，供款年期為20年，客戶終能還清私人貸款，現在每月供款由近2.3萬元，大幅減至約$6,500。

最後，筆者有兩點提提大家，其一，擔保人除了可以作為收入或資產上的擔保，亦可以作為年齡上的擔保﹔其二，每間銀行對借款人/ 擔保人年齡的要求都有差異及計算方法或會有不同，故此如有需要時要多向幾間銀行查詢。

 

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