汪敦敬:屯門再成置業天堂

2020-11-24
汪敦敬
祥益地產總裁
 
AAA

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運輸及房屋局已宣佈屯門至赤鱲角連接路北面連接路(即屯赤隧道)將於12月27日通車,而且新隧道及現時青嶼幹線將不收費。這個安排顯然不單只是打通屯赤隧道公路的概念,而是以提高流通程度將整個社區擴大及連接,這個是一個很大的改變,香港人總是被悲情所困,有關利好因素並未反映到屯門區的二手市場上,尤其是屯門碼頭區的樓市上。我們仍見到屯門碼頭區有400多萬元的兩房單位成交,我認為當下市場中這板塊的性價比是最高的。樓價400多萬元的9成按揭供款,完全是兩位30歲年輕人的人均入息中位數字可以共同創造愛巢的程度,屯門再次成為上車天堂了!造就這上車天堂,除了可以歸功去年10月林鄭特首在施政報告中將1000萬或以下的按揭成數大幅放寬,重新啟動了換樓鏈,在她宣佈後的一個月內,我們已經發覺屯門區細單位的放盤量增加,原因並不是任何不景氣,而是很多人能夠上游換樓,自然樂意將其自住的細單位放盤,所以你會看到最近一年有愈來愈多不同的板塊啟動,因為不同人換不同的單位,市場可以說是以換樓客為主導,已經一改之前以細單位換樓為主。來到現在,在過去一年屯門區400多萬元的私樓單位增加了兩成多,去年林鄭特首這個舉措的而且確是一個德政,成功地將原本「樓市辣招」多年製造的Lump  Sum效應,即是將購買力集中在400萬以下板塊,一下子解放到一個相對上較正常的1000萬以下的面上,舊的Lump  Sum地帶逐漸被解除,但是就進入了新的Lump  Sum地帶,即是800萬至1000萬這些單位的業主同樣是不能夠輕易地換較大單位的,因為樓價超過1000萬的按揭成數最多只能做5成,未來變化在乎今年最新的施政報告有沒有接續去年的優勢,去持續將1000萬以上的換樓自住按揭放寬,來解放800萬至1000萬的放盤量。

人在悲情的時候往往將低落的眼前處境當是長遠的常態,2003年的沙士就是一個好例子,但若眼前的悲情會過去的話,一些對於長遠悲觀的想法就是錯誤判斷了,這個錯誤判斷造就了一個入市時機,我覺得來到現在,我們應該要問一下疫情最終會否過去?經濟蕭條又會否過去?我認為投資在尋找目標是要樂觀推演的!悲情是用在會計上的,即是說我們策劃投資的時候,要悲觀去預算,這樣才可以承受到局勢多變的風險,不是爭取「贏硬」,而是爭取「無得輸」!所謂「無得輸」,我認為其實是「悲觀部署完成後」的樂觀啊!

 

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  • 展望2021年,隨著疫苗應市,如果有效令疫情受控,樓價在供不應求、低息環境及通關效應下,表現並不悲觀,相信經過首季的整固後,最快次季可望重拾升軌,而預期2021年全年樓價將反彈一成。

    陳海潮  2021-01-12